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      洛陽信息港
      
標(biāo)題: 房貸利率下調(diào)月供反增加？ [打印本頁]
      

      
作者: 清雅小居    時間: 2024-11-22 17:17
      
標(biāo)題: 房貸利率下調(diào)月供反增加？
      近日，界面新聞注意到，部分存量房貸用戶反饋“存量房貸利率下調(diào)，但最近一期月供反而增加”。
      比如有市民反饋，“在房貸利率調(diào)整前，每個月房貸扣款金額將近6000元，而這個月卻扣款10000元?！?
      類似這樣的案例很多。一位重慶用戶在社交媒體上表示：“房貸利率由固定4.41%轉(zhuǎn)浮動后變?yōu)?.38%，還款金額從3197元卻從變3276元?！?/font>
      一位江蘇用戶表示：“利率4%，月供4917，降到3.9%后，月供變成4927，還多了10元?！?/font>
      為何存量房利率下調(diào)但月供反而高了？對此，界面新聞向多名銀行業(yè)內(nèi)人士求證。相關(guān)人士表示，確有可能發(fā)生在等額還款方式的借款人身上，但這種情況是暫時的，之后的月供金額必然會逐步減少。
      







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      一位銀行人士向界面新聞新聞表示，對于等額本息還款方式的貸款遇到利率調(diào)整，銀行調(diào)整當(dāng)月的計息方式做了優(yōu)化，優(yōu)化后調(diào)整當(dāng)月應(yīng)還利息采用分段計息，應(yīng)還本金按照調(diào)整后的利率計算，當(dāng)月應(yīng)還款額＝當(dāng)月應(yīng)還利息＋當(dāng)月應(yīng)還本金。
      因此，按照當(dāng)前的計算方式，利率調(diào)整方式選擇按年浮動的客戶，在利率調(diào)整當(dāng)月，可能會出現(xiàn)LPR 下調(diào)，但是月還款額比上月多的情況。
      來看具體計算方式：
      先是當(dāng)月應(yīng)還本金變化情況。
      對于等額本息還款方式，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會越多。以本金100萬，期限20年為例，以下表格展示了對于等額本息還款方式，不同年利率情況下月還款額和本金利息的分布情況。
      







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      [color=rgb(102, 102, 102) !important]這里請看本金
      再來看當(dāng)月應(yīng)還利息。
      當(dāng)房貸利率在某個月中發(fā)生調(diào)整時，這個月的利息計算通常會采用分段計息的方式。分段計息是指將該月的利息分為兩部分計算：一部分按照調(diào)整前的利率計算，另一部分按照調(diào)整后的利率計算。
      如利率下降，當(dāng)月利率調(diào)整前的計息利率不變，當(dāng)月利率調(diào)整后的計息利率下降，當(dāng)月總的應(yīng)還利息會減少。
      最后來看加總的當(dāng)月應(yīng)還款額變化情況。
      當(dāng)利率下降時，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息小于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會增加，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息等于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額不變，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息大于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會減少。
      “因此，在該計算方式下，有可能存在房貸利率下調(diào)月供反而增加的情況。但是，這種情況只會發(fā)生在調(diào)整首月，次月還款金額會減少，總的貸款本金不變?！鼻笆鲢y行人士表示。

      






      

      

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