年終巨獻：2024 洛陽樓市年終盤點（完整版） - 洛陽信息港

12月8日下午，福建泉州，煙花大師蔡國強《紅帆》藝術白天無人機煙花表演途中，突發(fā)意外，大量無人機掉落地上或墜入海中。一場蓄謀已久的“煙花雨”就這樣收場，吸引了趙麗穎等明星帶娃前來觀看助陣。

2024中國樓市，何嘗不似這場表演墜落煙花雨呢？盡管全年救市政策頻出，似發(fā)“十二道金牌”、“月月舒”，但管用的不多。

國慶前后北、上、廣、深特大城市，放開限購，樓市火熱了兩月，但對整體全國市場，拉動不大，尤其是對掙扎在泥潭中，不可自拔的全國化上市一線房企，銷售狀況慘不忍睹。最新資料公布：11月，碧桂園全國范圍銷售30億，融創(chuàng)銷售16億。這在以往巔峰年代，僅是一個項目開盤銷量，碧桂園到現(xiàn)在，2023年上市公司年報還未公布，近期收到金融主管部門問責。

11月22日，金科宣布破產(chǎn)重組成功，地產(chǎn)老炮馮侖牽頭金融團隊，僅用30億，占17%股份，成為第一大股東，鄭州的鑫苑置業(yè)老板張勇，也在馮侖團隊之列，鄭州市場的暴雷，還殘存一口氣，入主金科這頭“廋死的駱駝”，再續(xù)輝煌！

12月5日，華潤+中海聯(lián)合體，185億摘得深圳有史以來最大的“地王”。三天前，也是兩家企業(yè)合作，126億摘北京地王。年末，央企地產(chǎn)拍地來勢洶洶，是來為2025年托市的嗎？要知道前11個月，廣州只有27塊住宅用地摘牌。

國慶前，按揭利率一降再降，讓一線城市歡呼雀躍了一陣。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加2個。

進入12月，也只有深圳樓市還保持著新房、二手房銷售熱度，其他大多平穩(wěn)漸進。即使特大城市，京、滬放開“豪宅”稅政策，也只是稍微刺激了下、改善房的需求熱度。

樓市刺激政策，百般變化用盡，還有新招嗎？只有最后一招：放開京、滬核心區(qū)域限購，從中心引爆“蘑菇云”，擴散到外區(qū)域，從而掀起一、二線城市改善房滔天巨浪，改天換地大置換。不分“王侯將相”，有錢來就賣。

京滬才是全國富豪，“囤房”向往的打卡點、朝圣地。近期公布的洛陽伊川縣農(nóng)村商業(yè)銀行董事長康鳳利，在北京有四套房舉行法拍，其中一套是評估價1.12億，萬柳書院464平米大平層，由此可見，全國縣域富豪，都盯著京、滬的房產(chǎn)，牽一發(fā)而動全身，必須從京、滬中心區(qū)放開限購下手，才能一掌推千秋。

12月9日，中央政治局經(jīng)濟會議宣布：實施更加積極有效的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市。這應該是今年樓市調控最后一道“金牌”政策，2025繼續(xù)保持穩(wěn)定樓市。

2024年1-11月，洛陽房地產(chǎn)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為60.34億元，銷售面積TOP10企業(yè)合計銷售面積71.24萬平米。基本占據(jù)市場50%份額，預計全年銷售金額在100億元，銷售面積150萬平方米。

中成·九都城二期銷售延續(xù)一期火熱，九都路與珠江路交匯處萬達商圈，剛需典范。容積率大、樓間距小，但位于主城區(qū)最佳核心居住位置，均價過萬，仍能月銷40套上下，實屬不易。

十幾年前就有偃師“段半城”稱號，縣域起家的中成置業(yè)，率先進入洛南新區(qū)第一批開發(fā)建設，五、六年前又進入經(jīng)開區(qū)拿地。藍光鈺瓏府，就是藍光進入洛陽，與中成出地合作開發(fā)的，后來藍光暴雷敗走，二期中成鈺瓏府推出，也取得今年銷售排名第六的成績。中成置業(yè)，經(jīng)過十余年的市區(qū)錘煉，今年一躍成為龍虎榜首，獨占鰲頭。

浩德悠然居，單盤榜眼位置，均價1.3萬/平米的洋房低密度規(guī)劃，地處經(jīng)開區(qū)伊河公園西岸，居住配套目前還不成熟，能有此銷量，出乎預料。據(jù)悉項目前期引進政府部門、副縣級以上六十余套團購房，奠定了項目圈層屬性，加之規(guī)劃檔次高、絕美的景觀示范區(qū)體驗，才有此銷售佳績。這家地產(chǎn)企業(yè)之前開發(fā)了經(jīng)開區(qū)最大盤、130萬平方米的開元壹號，還有在售的同區(qū)域伊水灣，可謂經(jīng)開區(qū)榜哥深耕者。

探花綠都·鳳啟開元，每年綠都樓盤都會進前三甲，品質綠都在洛陽有口皆碑，靈活的銷售策略，市場不好說降就降，兩年前國慶青云賦項目“大黃魚”事件，購房圈里人盡皆知，套價直降20萬，三天熱銷百余套，被政府主管部門叫停。

美的君蘭江山排名第7，作為洛河以北在售最高檔品質、大戶型樓盤，均價1.4萬/平米+，國慶前迎來交房。在剛需地段規(guī)劃所謂豪宅盤，五百多套房子賣了三年多，銷售艱難百戰(zhàn)多。如果做剛改早銷售結案了，利潤不比這少。外地房企還是不了解本地市場，大多走過彎路才知道，美的置業(yè)已經(jīng)宣布退出地產(chǎn)開發(fā)市場，這項目成了絕版。

瀍河區(qū)常綠林溪宸院排名第9，有些出乎意外。這個盤兩年前開盤價幾近破萬，銷售不到20套，推宣公布是60套，后來一度沉寂。今年盤點竟然能擠進銷售榜前十，市場上也沒聽到什么動作。據(jù)坊間傳，采用了送首付等金融政策，應者云集。常綠在片區(qū)的品質，還是杠杠的，只是生不逢時，踩錯了樓市下行的鼓點“進村”。

今年新盤上市少，基本集中在國慶后，高鐵板塊格潤華府，開盤銷售過百套；王城大道西，城投柒號院，純洋房產(chǎn)品認籌過百套；12月7日，寶龍世家開盤也有30套，這三個盤均價都是1.1萬元/平米+。在如此市場環(huán)境下，能有這樣的成績，夠燒香拜佛了，說明市場對改善盤的需求還是很大的，只要產(chǎn)品做得好，市場銷售沒那么悲觀。

提起文旅發(fā)展，洛陽這兩年自洛邑古城漢服打卡“燃遍神都”后，帶動文旅相關產(chǎn)業(yè)蓬勃向上，一發(fā)不可收拾。然洛陽工業(yè)發(fā)展速度，卻舉步為堅，2023年，工業(yè)增加值0.2%的增速，僅略高于開封（0.1%），在河南17地市中排名倒數(shù)第二。原來中西部非省會第一城，也有可能淪為第四，被襄陽、榆林，甚至宜昌趕超。

元旦前后，哈爾濱冰雪游火遍全國，“爾濱”人夾子音，寵南方“小土豆”的短視頻段子頻上熱搜，全國各地文旅紛紛效仿。春節(jié)假期，洛陽文旅“聽勸”、“寵公主”引流，頻頻登上全網(wǎng)熱搜，綜合曝光量超20億次。春節(jié)假期8天，洛陽市累計接待1113.53萬人次，旅游總收入82.93億元，均創(chuàng)歷史新高，同比2023年分別增加87.51%和156.88%。

近年，洛陽積極探索黃河文化、河洛文化的創(chuàng)造性轉化，創(chuàng)新性發(fā)展之路，全市博物館數(shù)量達102座。突出“顛覆性創(chuàng)意、沉浸式體驗、年輕化消費、移動端傳播”新文旅特點。然而能代表黃河文化的新文旅拳頭項目還未問世，河洛文化的根也未找到，簡單的漢服打卡，凸顯不了中華文化發(fā)源地，河洛文化的精髓。“河圖洛書”、“孔子入周問禮”等遺跡非常值得深挖、體驗、展示，有厚重實力成為河洛文化旅游的一面旗幟！

洛邑古城、隋唐洛陽城“漢服經(jīng)濟圈”日漸成形?！讹L啟九洲》、《尋跡洛神賦》、《唐宮樂宴》、《知道老君山》等沉浸演藝，《武皇盛宴》實景餐秀等特色產(chǎn)品投放市場，讓游客身臨其境感受“一朝步入畫卷，一日夢回千年”的獨特魅力。洛陽缺少一臺類似《清明上河圖》、《印象劉三姐》那樣，“一臺戲代表一座城”的拳頭產(chǎn)品，號令天下，只有龍門石窟、應天門廣場能擔當如此大任。

瀍河區(qū)依托隋唐大運河博物館，建成的文化公園，規(guī)劃檔次偏低，大大低于九州池的水平，目前在公園里興建隋唐匯濱水商業(yè)街。據(jù)悉政府有意把洛邑古城、大運河博物館+文化公園、瀍河水面、銅駝暮雨，大石橋東街至華林路口孔子入周問禮這一大片范圍，包裝成一個大文旅景區(qū)。理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。片區(qū)太大，居民區(qū)混雜，跨越千年幾個朝代的歷史人文典故，融合在一起，難以聚沙成堆，靠洛邑古城這匹網(wǎng)紅小馬，拉動這么大“雪國列車”，似乎癡人說夢。不知是什么“磚家”出的餿主意，被政府采納，據(jù)悉這個宏偉藍圖正在實施中。

其實孔子入周問禮，孔子與老子雙劍合璧大IP，足以打造大石橋以東的春秋文化盛世一公里長特色文化街區(qū)，參考下曲阜前些年落成的“尼山圣境”文旅項目的文化內容，千里研學、入周問禮，打造中華歷史上最燦爛的、春秋文化體驗街區(qū)，揚我河洛文化，為我文旅助力，“眉毛胡子一把抓”弄不成事！

今年前三季度，老城區(qū)接待游客3153萬人次，旅游綜合收入約236億元。老城區(qū)的漢服店也從最初十多家增加至上千家。漢服撬動的產(chǎn)業(yè)活力不斷迸發(fā)，帶動三萬余人就業(yè)。隨著“洛邑古城+漢服”的疊加效應擴大，主題民宿、老字號餐飲等特色文旅業(yè)態(tài)相繼入駐。據(jù)統(tǒng)計，老城區(qū)民宿達392家，占洛陽市區(qū)城市民宿總數(shù)的64.6%。節(jié)假日、黃金周期間，全國同品牌連鎖酒店客房價，超過很多一線城市。應天門七天酒店，花會時客房價超過700元，堪稱體系內全國連鎖第一店。

國慶前后老城北大街改造工程，建了拆、拆了建，折騰了兩輪。國慶后，城市陽臺一期市民配套體育、休閑設施，包括電視塔“陽臺”、洛浦公園兩側約500米范圍更新工程竣工交付，堪比杭州千年之蘇堤、白堤工程。坊間有傳這項目花了80多個億，真是浪費，不如做些其他民生工程，其實是項目總占地340畝的預算投資費用，還有二十余棟百米高層住宅、寫字樓等產(chǎn)品后續(xù)開發(fā)，目前交付的一期不過是幾個億的投資工程。

伊濱方特地塊古墓挖掘后，進入施工階段，不知能否按計劃竣工、開業(yè)，不要像安陽、駐馬店等地方特那樣，等來的只是一場空，河南六個方特落地，怎么想也有些不對勁。

2025，關林文旅更新拆遷完的地塊要開工建設；白馬寺片區(qū)之前“斷頭路”等不合理的改造要扭轉重來，漢魏故城博物館開放接待，增添白馬寺片區(qū)新的引流；玄武門落成，洛河上天街軸線工程天津橋，已完成前期規(guī)劃設計，地質勘探，明年開工，將綻放帝都霸氣神韻。

海水冰涼：一般每年二月前后，各城市都會公布上一年的GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù)。4月中旬，洛陽市統(tǒng)計局仍未公開2023年全年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)。然而卻被地市小兄弟“豬隊友”濮陽插了一刀，其官文曝光：“2023年洛陽市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5481.6億元，相比2022年5675.2億元，縮水了193.6億元”。在GDP縮水的基礎上，洛陽為何還能錄得增速3.5%的正增長？這大概率是由于洛陽后期修訂了2022年GDP數(shù)據(jù)。

早期的汽車產(chǎn)業(yè)不說，東邊搶走富士康不提，近年中航鋰電起步于洛陽卻發(fā)展壯大于常州的故事廣為人知。2018年，面對中航鋰電巨額虧損，常州金壇國資頂著壓力一舉“抄底”，中航鋰電也從一家位于洛陽的央企子公司變身為常州地方國企，并成為國內動力電池領域“老三”。加之近十年原有在洛陽央企總部的出走，已經(jīng)從一五期間全國排名前十五的大城市，淪為目前排名五十余位的三線城市。

前三季度，洛陽全市地區(qū)生產(chǎn)總值4336.5億元，全年完成去年的5481.6億，還有千億補缺，看來完成不是問題，追平前年的5675.2億元也有可能。希望這一次前三季度的數(shù)據(jù)是真的，明年初不會再修訂。

11月26日，寧德時代洛陽基地首批電芯下倉出貨，標志著基地首條電芯生產(chǎn)線正式投產(chǎn)，一期投產(chǎn)、二期開工，千億產(chǎn)值規(guī)模的寧德時代，是洛陽近年最重頭的招商引資項目，是花了“長公主”鉬都控股嫁妝才換取的。前些年董大媽的萬畝格力產(chǎn)業(yè)園，還在呼呼睡大覺，指望不上。

本輪樓市整體結構性調整，火熱的房產(chǎn)投資、增值功能，在大部分城市已經(jīng)不再被投資者關注，一個靠投資買房發(fā)家的時代基本結束。以往樓市銷售市場，投資客基本占據(jù)60%+的銷量，這部分客戶沒了，銷量也就減半，只有剛需+剛改客戶，以往一套圖走遍天下的時代，將一去不復返。做好產(chǎn)品規(guī)劃、戶型定位、品質建標，優(yōu)良的施工質量，才能贏得客戶的芳心。

2024是第四代住宅產(chǎn)品的爆發(fā)元年。十年前，重慶七一城市森林花園項目、第四代產(chǎn)品問世以來，各地開發(fā)商大都去參觀過，但在其他城市落地的項目很少，因為這十年來是樓市癲狂年代，挖個坑都能搶房的時代，沒人關注產(chǎn)品創(chuàng)新，更何況第四代住宅產(chǎn)品還需要當?shù)刈〗ā⒎抗懿块T出臺特別政策，才能實行。

據(jù)悉在西北大都市西安，除了長安、浐灞等區(qū)域，因政策原因沒有“第四代住宅”外，其他區(qū)域，第四代產(chǎn)品遍地開花，如：保利云谷天匯、軌交綠城江語云庭等，據(jù)統(tǒng)計有50個+第四代產(chǎn)品樓盤入市，銷量普遍高于傳統(tǒng)戶型項目。擁有三四十平米的空中大露臺，不僅實現(xiàn)了空中別墅夢，同時獲得更大的贈送空間，很多項目宣傳都是得房率超過120%+，這是最能捕獲購房者的“殺手锏”。

今年，各地陸續(xù)都放開了容積率計算的限制，深圳陽臺進深2.4米以內，不管是否封閉，按一半面積計算，超過部分計算全面積，飄窗進深0.6米擴大到0.8米。12月，湖南衡陽市發(fā)文，按套內面積賣房，這個吆喝了多年的政策，終于有城市率先啟用，預計未來會有越來越多的城市跟進。

洛陽第四代住宅，始于四、五年前瀍河區(qū)的君河灣臨河第一排百米高層住宅，盡管兩層挑高的露臺沒有四、五十平米那么夸張，也有十幾個平方，因此當時賣房時也沒大肆宣傳是第四代產(chǎn)品。目前經(jīng)開區(qū)在售的浩德悠然居，6至8層多層洋房，宣傳準四代，兩層挑空陽臺，開間長度有兩間，但進深不大，還是傳統(tǒng)陽臺尺度。

據(jù)悉城投八月摘地的西工區(qū)老體育場，洛浦公園城市陽臺項目一期臨河住宅用地，規(guī)劃第四代住宅產(chǎn)品，如果明年開發(fā)建設，將是洛陽第一個第四代樓盤。

鄭州惠濟區(qū)萬科翆灣千畝大盤，前兩年一期入市也打準第四代樓盤，與悠然居項目陽臺差不多，進深不夠。其他地市新鄉(xiāng)、駐馬店、三門峽、濟源，今年都推出第四代產(chǎn)品，據(jù)悉銷售都明顯比傳統(tǒng)產(chǎn)品樓盤要好。盡管第四代產(chǎn)品有諸多詬?。郝杜_不能封閉、灰塵大、沒隱私性等集中問題，但作為市場嘗鮮購房者，還是抵擋不住那幾十平米奉送空中花園的誘惑。至于那些詬病，等入住后才能慢慢體驗到，先趕個時髦、爽一把再說。

截止2024年12月，洛陽市共成交各類用地32宗，合計建設用地面積113.30萬平米，其中，住宅用地成交11宗，規(guī)劃建筑面積69.42萬㎡（平均一個地塊6萬平米，都是小地塊）；商辦用地成交9宗，規(guī)劃建筑面積42.60萬平米；工業(yè)用地成交12宗。

11月19日，老城區(qū)邙嶺大道翠云峰公園周邊摘牌八塊用地，全是政府平臺公司，做安置房、學校、商品房開發(fā)，土地價格470萬/畝左右，樓面價在4700——5400元/平米區(qū)間，與前幾年樓市高點時差別不大，地價還是沒怎么降，這個區(qū)域房價目前不超8000元/平米，樓面價5000元/平米，開發(fā)成本都不夠，房子咋賣？也只有平臺公司接手捂盤睡大覺，摘地為套現(xiàn)些資金救救急。

邙嶺大道向北連接孟津區(qū)，融城需求會日趨加大，大片農(nóng)田用地等待開發(fā)，是城市開發(fā)用地的主戰(zhàn)場，孟津融城橋頭堡。

新區(qū)主城區(qū)高鐵線路以北，用地基本開發(fā)完成，高鐵線路以南，到龍門區(qū)域，也是未來地產(chǎn)開發(fā)的主要方向，由于受龍門世界文化遺產(chǎn)控規(guī)的影響，這片區(qū)基本以多層洋房為主，限高24米以內。隨著住建部今年兩會上提出：保障房+住好房的思路，禁止多年的別墅產(chǎn)品規(guī)劃也會被打破，畢竟歐美發(fā)達國家，別墅才是住好房的最終體現(xiàn)，預計明年洛陽就會放開別墅產(chǎn)品規(guī)劃限制。

洛陽向東開發(fā)的后勁，主要取決于伊濱地鐵啥時能開建，這兩年基本政府也不再提這事，沒有地鐵，伊濱那大片建成的高樓大廈就是一座“鬼城”，兩三年前買的9500+元/平米，目前市場價都在8000以內，還沒人接盤。伊濱丹尼斯購物中心工程建設封頂，投入運營后，會方便區(qū)域居民生活，像樣規(guī)模的商場這是第一個。

這兩年城投、軌道、城鄉(xiāng)建投、各區(qū)平臺公司，陸續(xù)摘了有二十余塊地，基本分布在城區(qū)周邊，核心位置只有西工老體育場、城市陽臺八月摘的五十余畝住宅地，洛浦第一排。目前這二十余塊平臺公司土地，也只有王城大道西，高鐵線路北，原來碧桂園天譽二期地塊，城投柒號院純洋房項目于12月15日開盤，售房部人頭攢動，銷售六十余套，取得不俗業(yè)績，說明市場洋房改善需求量，不容小覷。

王城大橋洛浦北岸橋頭堡建業(yè)洛神廣場，15個億土地款，就挖了兩個大坑，爛尾三年，據(jù)悉明年建業(yè)也要啟動，拉萬科等合作開發(fā)都沒有成行，只有擼起袖子自己干，一年一個小目標的利息，可是“疼痛難忍”，這么好的城市東西、南北軸心位置，做第四代高端大平層產(chǎn)品，不愁銷路。定會笑傲江湖，撈盡洛陽權貴，賣15000元/平米，不是問題。找愿意墊資的施工企業(yè)，成本價抵房一定有人干，建業(yè)有三千萬就可以啟動到開盤。不知為啥一直沒有啟動？一個月土地款利息，一輛勞斯萊斯幻影開走很爽嗎!

12月中央經(jīng)濟工作會議提出，“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作”，將控制新增房地產(chǎn)用地供應擺在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此緩解去庫存壓力，調節(jié)市場供需。意味著存量商品房的收儲范圍擴大至商業(yè)和辦公用房，對商辦用房開發(fā)商來說無疑是重大利好。

洛陽有不少爛尾商業(yè)、辦公項目：著名的正大對面最高樓大圓球、王城公園東圍墻外升龍希爾頓酒店+10萬平米商業(yè)，百貨樓王城廣場西交付十來年沒開業(yè)的國貿商業(yè)、八一路楓葉國際裙樓底商，九都路名門萬象裙樓商業(yè)，伊濱區(qū)海港城片區(qū)一堆爛尾10年+商務樓、、、

10月17日，住房城鄉(xiāng)建設部提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，項目的實施一方面將改善居民居住環(huán)境，另一方面促進了商品房的去庫存。鄭州在首批城中村改造試點城市，十月推出的“鄭州房票”，瞬間把惠濟區(qū)指定置換滯銷的商品樓盤清空，效果非常明顯。

加大實施城市更新、城中村和危舊房改造。今年洛陽城中村規(guī)模拆遷，只有關林文旅更新項目關林村，八月前后，僅用二十天拆完約150畝村集體自建社區(qū)，創(chuàng)造了洛陽拆遷新速度記錄。但洛陽還沒實行安置“房票”政策，對商品房去庫存沒有起到作用。

在12月9日中央政治局會議基調下，12月12日的中央經(jīng)濟工作會議對2025年經(jīng)濟工作作了全面部署。在房地產(chǎn)方面，提出“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度”。已經(jīng)把明年房地產(chǎn)行業(yè)的工作，布置得非常清晰。

1. 建業(yè)洛神廣場、城投城市陽臺電視塔東地塊住宅上市，同一條水岸，同樣的味道，同樣的核心地段，黑白雙煞，決戰(zhàn)江湖，精彩無限。

2. 第四代產(chǎn)品，陸續(xù)登場，久違的傳說就要上演；洋房改善盤會越來越多；別墅等低密度產(chǎn)品會放開限制，進入市場。

3. 樓市重新回到2009年恒大綠洲來洛陽之前：各家自掃門前雪，你方唱罷我登場，每月銷量十來套，成為常態(tài)。因為以往市場購買主力60%+的投資客沒了。

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