2021 名門還能挺過去嗎？

樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳 發(fā)自鄭州   
  當(dāng)法錘敲響時(shí)，林佳（化名）長舒了一口氣。2020年末，歷經(jīng)半年多時(shí)間，她終于在一起勞動(dòng)糾紛中取得勝訴，獲得了應(yīng)有的賠償。
  她本是名門地產(chǎn)旗下公司的員工，去年被拖欠了5個(gè)多月的薪資，無奈之下只能訴諸公堂。法院最終判決，名門地產(chǎn)須支付林佳32312.5元的工資和18302.5元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。 與林佳有著類似經(jīng)歷的員工，并不在少數(shù)。
  年內(nèi)，名門地產(chǎn)項(xiàng)目停工、業(yè)主拿不到房產(chǎn)證、拖欠員工工資一年未發(fā)等消息，持續(xù)發(fā)酵。而企業(yè)自身，也正處于股權(quán)凍結(jié)、借款違約的水深火熱之中。 1月，名門地產(chǎn)董事長孫群堤再次被限制高消費(fèi)，這已是他2020年至今，收到的第七封法院限消令。債務(wù)與糾紛的疊加，無疑正在加劇企業(yè)的崩塌。 與建業(yè)、正商、鑫苑、康橋等豫系房企相比，名門地產(chǎn)略顯神秘，但其擁有超500億資產(chǎn)和3萬多畝土儲(chǔ)，也讓它在河南擁有一席江湖地位。

  如今面臨著“有地缺錢”的窘態(tài)，到底因何而起？ 從“興達(dá)”分家 在過往公開報(bào)道中，名門地產(chǎn)董事長實(shí)為孫中占。
  為何一家公司出現(xiàn)了兩個(gè)董事長？據(jù)樂居財(cái)經(jīng)求證獲悉，原來，孫群堤與孫中占為同一人。 1992年，孫中占大學(xué)畢業(yè)后，起初在南陽副食品公司工作。六年后公司破產(chǎn)，他忍痛離開，隨后聯(lián)合宋金興、秦保玉等合伙人，組建興達(dá)房地產(chǎn)，開啟地產(chǎn)生涯。 在南陽，興達(dá)房地產(chǎn)在四年之間，創(chuàng)下連開四盤的局面，積累了外拓的資本。
  鄭州成為了興達(dá)地產(chǎn)擴(kuò)張的第一站，2003年７月，孫中占獨(dú)自掛帥，揮師赴鄭。 此后，興達(dá)房地產(chǎn)先后控股、收購、兼并河南泰辰置業(yè)有限公司（簡稱“泰辰置業(yè)”）、河南嘉達(dá)置業(yè)有限公司、河南東能實(shí)業(yè)有限公司等鄭州本土房企，在河南站穩(wěn)腳跟。
   2006年10月，泰辰置業(yè)正式更名為名門地產(chǎn)，孫中占擔(dān)任公司總經(jīng)理。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，名門地產(chǎn)的主體公司為名門地產(chǎn)（河南）有限公司，注冊(cè)資本1 .6億元。2014年3月，該公司股東和法人發(fā)生大換血。 變更前，名門地產(chǎn)由南陽市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興達(dá)房地產(chǎn)”）、河南興達(dá)投資有限公司（簡稱“興達(dá)投資”）分別持有18.75%、81.25%股權(quán)；變更后，原股東悉數(shù)退出，轉(zhuǎn)為河南智興投資有限公司（簡稱“河南智興”）全資持有。穿透可知，興達(dá)房地產(chǎn)由安順義、秦保玉各持有98.9%、1.1%股權(quán)，興達(dá)投資由宋金興、安順義、秦保玉實(shí)益擁有77%、22%、1%股權(quán)；河南智興則由孫群堤、謝清旺各擁有50%股權(quán)。

  股東變更之后，名門地產(chǎn)的最終受益人也變?yōu)閷O群堤、謝清旺，各持股50％。
  眼下，不僅孫群堤被“限高”，謝清旺于2020年底也法院列入“限高”名單，案號(hào)（2020）浙01執(zhí)1054號(hào)。 如果說，興達(dá)房地產(chǎn)是從名門地產(chǎn)“分家”而出的，并不足為過。兩者之間的關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)騰挪偶有發(fā)生，比如2020年9月23日，名門地產(chǎn)退出了中牟名望房地產(chǎn)、中牟名興房地產(chǎn)、鄭州瑞嘉恒一置業(yè)三家公司，由興達(dá)房地產(chǎn)全部接盤。
  但實(shí)際上，興達(dá)房地產(chǎn)與名門地產(chǎn)之間卻沒有股權(quán)隸屬關(guān)系。早在2018年4月，孫群堤、興達(dá)投資將持有興達(dá)房地產(chǎn)的23%、71%股權(quán)，都轉(zhuǎn)讓給了安順義，退出了股東行列。 22年前，宋金興是與孫中占創(chuàng)辦興達(dá)房地產(chǎn)的關(guān)鍵人物，才以“興”字命名企業(yè)。在興達(dá)房地產(chǎn)成立的9年后，興達(dá)投資才注冊(cè)成立，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、棉紡織、購物中心、食品調(diào)味品等領(lǐng)域。
   眼下，興達(dá)投資、名門地產(chǎn)仍共同持有南陽紡織集團(tuán)有限公司、河南興達(dá)名門商業(yè)管理有限公司等，兩者關(guān)系密切。 由此可見，在當(dāng)初的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)中，秦保玉、安順義等人控制興達(dá)房地產(chǎn)，孫占中控制名門地產(chǎn)，宋金興控制興達(dá)投資，三足鼎立。他們之間看似沒有股權(quán)關(guān)系，但其實(shí)是一個(gè)往來頻繁的共同體。 為了激勵(lì)團(tuán)隊(duì)，他們還設(shè)置了合伙平臺(tái)：北京市興辰名德資產(chǎn)管理中心（有限合伙）（簡稱“興辰名德”）。
  興辰名德除了由名門地產(chǎn)、深圳市德信聯(lián)合股權(quán)投資基金管理有限公司持有9.4%、0.4715%股權(quán)之外，其余的12名股東均為自然人，包括王英、孫群堤、
厲萬明、李曉東、洪國棟、陳宇波、鄭京植、任常軍等。

                          

其中，李曉東、陳宇波為名門地產(chǎn)副總裁；鄭京植為名門地產(chǎn)（安陽）有限公司總經(jīng)理；洪國棟、任常軍也為名門地產(chǎn)董事。
土地狂歡“后遺癥” 名門地產(chǎn)與信托交集甚廣，在業(yè)內(nèi)已不是秘密。 早在開發(fā)金水路的名門浦發(fā)廣場時(shí)，名門地產(chǎn)假借信托之力，開啟了“地產(chǎn)+擔(dān)保”模式的先河，即以回購的形式向擔(dān)保公司借款。
比如，2016年的名門翠園項(xiàng)目，信托計(jì)劃共計(jì)20億，名門地產(chǎn)用5.88億債權(quán)認(rèn)購了信托計(jì)劃的次級(jí)份額，剩余14.12億則是通過中小投資者的認(rèn)購得來的。發(fā)債方中融信托占股100%，未來，隨著名門地產(chǎn)逐漸償還資金，中融再逐步將手中持有的股份過戶給名門地產(chǎn)。 在其他多個(gè)項(xiàng)目的操作上，名門地產(chǎn)也按照這種模式在推進(jìn)。 據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，在名門地產(chǎn)現(xiàn)有的對(duì)外投資企業(yè)、歷史投資企業(yè)中，參與投資的信托、基金的主體至少為6家。
其中，中融國際信托、百瑞信托、北京國際信托等，都是名門地產(chǎn)的合作舊友。 名門項(xiàng)目中，信托公司持股超過九成以上，已成普遍現(xiàn)象，持股達(dá)到100%

在類似于“明股實(shí)債”的主線之下，名門地產(chǎn)還利用股權(quán)質(zhì)押獲取更多的真金白銀。目前，它涉及的股權(quán)質(zhì)押總共有42項(xiàng)，其中18項(xiàng)處于有效狀態(tài)。債權(quán)人中，除了熟悉的信托朋友圈之外，還包括工商銀行、中原銀行等金融機(jī)構(gòu)。 多位金主的助力，使得名門地產(chǎn)有了加大擴(kuò)儲(chǔ)的底氣。
2015年前后，在立下百億目標(biāo)的同時(shí)，它曾頂著周轉(zhuǎn)周期長的風(fēng)險(xiǎn)，連續(xù)接手了鄭州多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，包括二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦等，體量較大。
雖然，近年來屢屢傳出資金運(yùn)轉(zhuǎn)不力的消息，但名門地產(chǎn)仍在土拍、舊改市場上不斷閃現(xiàn)身影。 去年年內(nèi)，名門地產(chǎn)斥資2.98億，經(jīng)過多倫角逐，拿下河南平頂山鷹城市中心地塊，總面積69.41畝，計(jì)劃打造高端住宅項(xiàng)目。此后，它又成為深圳坪西社區(qū)料龍新村片區(qū)舊改項(xiàng)目的申報(bào)主體。
在項(xiàng)目拓展的過程中，它還開啟了與品牌房企的戰(zhàn)略合作。2016年，名門地產(chǎn)與碧桂園宣布聯(lián)手。鄭州中貫新城置業(yè)有限公司（簡稱“中貫新城”），曾經(jīng)就由兩者分別持股49%、51%，它多次以拿地主體的身份，出現(xiàn)在公眾的視野中。 去年11月份，名門地產(chǎn)徹底退出中貫新城，中貫新城成為了碧桂園的全資子公司。不過，它們之間還存在著類似的合作項(xiàng)目，比如中牟名眾房地產(chǎn)等。 樂居財(cái)經(jīng)查閱碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的發(fā)債報(bào)告獲悉，截至2020年中期，該公司與名門地產(chǎn)的往來款為53.9億元，位列第一，足見雙方合作之深。
   通過各種合作途徑，名門地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備達(dá)3萬多畝，即2000萬平方米。 這個(gè)體量，按照2019年克而瑞統(tǒng)計(jì)的房企土儲(chǔ)榜單，名門能進(jìn)入TOP45的行列，超過了藍(lán)光發(fā)展、越秀地產(chǎn)、敏捷集團(tuán)等房企。 然而，充當(dāng)“大地主”的代價(jià)，是撲面而來的資金鏈危機(jī)，護(hù)城河似乎也有了崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)知情人透露，名門旗下多個(gè)項(xiàng)目已被佳源收購。 2020年4月，名門地產(chǎn)旗下鄭州名門翠園項(xiàng)目停工的消息，一度引發(fā)“名門地產(chǎn)資不抵債已申請(qǐng)破產(chǎn)”的傳聞。雖然該公司竭力澄清事實(shí)，但對(duì)外界的說服
力并不大。目前它已經(jīng)背負(fù)著62項(xiàng)股權(quán)凍結(jié)，涉及金額高達(dá)20.35億元。 為了加快周轉(zhuǎn)，獲得資金空間，名門出現(xiàn)了無證預(yù)售、拖延辦理房產(chǎn)證的情況。其中，鄭州“萬千世紀(jì)城”項(xiàng)目因?yàn)闊o證售房被處罰，而駐馬店名門風(fēng)光城市廣場無故拖延交房日期，商丘名門城、洛陽名門盛世則交房后遲遲不辦理房產(chǎn)證。 成也蕭何，敗也蕭何。業(yè)內(nèi)人士對(duì)樂居財(cái)經(jīng)分析稱，名門地產(chǎn)的資金困境，是在調(diào)控持續(xù)的背景下，信托集中到期所造成的。
曾經(jīng)大規(guī)模舉債，如今難以全身而退，狂歡之后留下的攤子，還需要孫群堤自己去收拾。

不賴

沙發(fā) 2021-1-19 20:10 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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能等到下次房價(jià)爆漲嗎

板凳 2021-1-22 13:46 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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地板 2021-2-9 15:46 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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學(xué)習(xí)了

5^# 2021-6-15 16:31 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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