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過去一二十年，我國房價幾乎是“一路飆漲”而來。而且絕大多數(shù)城市的房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的收入增幅，這使得很多人的買房壓力日益加大。有人更給出計算結(jié)果：十年前全國50個重要城市，平均購房年限只需要13年，但是到了2020年底，這一數(shù)值提高到了23年。尤其是四大一線城市，普通工薪階層需要不吃不喝努力工作至少35年才能攢夠買房首付款。 買房難度逐年提升已經(jīng)讓很多人頭疼，但房地產(chǎn)因為有另一制度的存在，更讓買房人苦不堪言，那就是“公攤面積”——明明購買的是100平米的商品房，但是最終的使用面積卻只有不到70平米，其中30%以上都是公攤，更有甚者公攤面積高達(dá)50%。這些公攤面積不僅無用，購房者每年還不得不繳納相應(yīng)數(shù)額的取暖費、物業(yè)費等。如果未來房地產(chǎn)稅正式開征，這意味著購房者還要承擔(dān)對應(yīng)的每年的房產(chǎn)稅費。 2019年10月份，多家央媒更是密集發(fā)聲痛批“公攤傷民”、“長期存在但并不意味著合理”等現(xiàn)象。而且最近一段時間業(yè)內(nèi)很多地產(chǎn)專家也接二連三出言痛斥“公攤面積”的不合理。 今年初，獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)發(fā)文直言不諱道，公攤面積早該取消了。公攤里面的貓膩和腐敗太大了，水太深了。你買個100平的房子房子，公攤究竟是多少，就是開發(fā)商說了算，人家胡亂給你多個幾平米你不可能知道；經(jīng)濟學(xué)家朱海斌也發(fā)表觀點認(rèn)為，公攤坑民，早該取消。一方面，公攤面積基本皆為開發(fā)商虛報，購房者是吃悶虧；另一方面，公攤面積讓購房者的壓力更大，公攤面積不能居住，但是購房者還必須常年為其產(chǎn)生的其它費用買單，“公攤面積”對購房者極其不公平。 央媒、專家等都密集發(fā)聲呼吁取消公攤面積，一時間很多人以為“公攤面積很快將全面取消”。值得一提的是，不久前有媒體更發(fā)表文章稱“從2021年起，公攤面積將全面取消”。事實真的如此嗎？在回答這個問題之前，我們還是先說說公攤面積。 什么是公攤面積？百度百科給出的釋義是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。主要包括兩大范圍：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋；2、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 直白點說，物業(yè)用房、垃圾場、門衛(wèi)值班室、樓梯間、電梯井等都是公攤面積，最近幾年很多小區(qū)出現(xiàn)了一樓作為架空層用途，架空層部分大多也都屬于公攤面積。不同類型住宅的公攤系數(shù)差別很大：7層以下住宅公攤系數(shù)為7%-12%、7層以下住宅公攤系數(shù)為7%-12%、7-11層住宅公攤系數(shù)為10%-20%、12-33層住宅公攤系數(shù)為14%-24%、別墅類的公攤系數(shù)為1%-8%。 需要說明的是，公攤面積起源于香港，但2013年香港已經(jīng)取消了公攤面積。但國內(nèi)開發(fā)商仍然在全面實施該制度。 為什么說公攤面積“坑民”？一方面它給了開發(fā)商弄虛作假的可乘之機。上文經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)也提到了，公攤面積水太深，暗藏貓膩，開發(fā)商可以胡亂填報，借此獲得巨額利益。打個比方，一個小區(qū)有1000套房子，如果開發(fā)商把每一套房子多寫進(jìn)去3平米公攤面積，就會多出來3000平米公攤，按照每平米1萬元計算，那么就可以多收3000萬元利益；另一方面，購房者要為多出來的公攤面積額外買單，取暖費、物業(yè)費、房屋維修基金以及購房時的契稅費等，如果未來房產(chǎn)稅開征，購房者需要承擔(dān)的額外費用還將更多。 2021年起，公攤面積真的會全面取消嗎？答案是否定的。雖然黨媒痛批公攤面積傷民，經(jīng)濟學(xué)家也都力挺盡快取消公攤面積，但取消公攤面積至今依然沒有正式結(jié)論——官方?jīng)]有發(fā)布任何正式的文件，也沒有哪個城市正式開始實施“全面取消公攤面積”這一政策。 網(wǎng)絡(luò)上很多文章言之鑿鑿2021年起公攤面積將全面取消，實際上是基于住建部14字回應(yīng)公攤面積所得的結(jié)論——住宅建筑應(yīng)按套內(nèi)使用面積交易。筆者想說明的是，這只是住建部在2019年發(fā)布的一條“征求意見稿”文件里的一句表述，并未正式開始實施。事實上，住建部發(fā)布的該征求意見稿不是法律規(guī)章，只是技術(shù)規(guī)范，約束的是工程建設(shè)行為，所謂“取消公攤面積”以及“按套內(nèi)面積交易”均屬于誤讀。 取消公攤面積會不會導(dǎo)致房價上漲？可能有不少人看到類似這樣的解讀。我們想說，這純屬無稽之談，取不取消公攤面積其實和房價并無直接關(guān)聯(lián)，取消公攤面積，實際上就是改變房屋的計價，只是房價的換一種計價方式，并不會直接影響房價走勢。相反，取消公攤面積其實是對購房者有益的，一方面，開發(fā)商沒法再利用公攤面積謀取利益；另一方面，取消公攤面積會降低購房者的未來資金壓力。公攤面積取消，購房者可以實打?qū)崪p少之前公攤面積對應(yīng)的取暖費、物業(yè)費、契稅費等的開支。房子越大、公攤系數(shù)越高，受益越明顯。 總結(jié)，住建部14字回應(yīng)實際上是征求意見稿，并不能作為“全面取消公攤面積”的依據(jù)，所以大家不要再大肆宣傳2021年起公攤面積將全面取消了，雖然取消公攤面積已經(jīng)發(fā)展到了全民期盼的地步，但不得不說，2021年是不可能的，購房者應(yīng)該正確看待，不要再以訛傳訛，輕信胡亂解讀了。 事實上，關(guān)于取消公攤面積也有專家給出了理性看法。中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟分析師張大偉認(rèn)為考慮到實際的商業(yè)情況，包括工程設(shè)計、裝修整改等方面，5年內(nèi)落地的可能性非常小。此外，西南財經(jīng)大學(xué)教授劉璐也認(rèn)為，高層住宅建筑中的大堂走道和電梯井等“公共空間”，在物理上有存在的必要，不可能取消。 2021年全面取消公攤面積基本證實不可能，那么在此基礎(chǔ)上討論取消后，會不會給已經(jīng)買房的業(yè)主補償也就毫無意義。退一萬步來說，未來真的取消公攤面積，也不太可能給早買房的人補償。我們算一筆賬就全明白了：一個小區(qū)1000套房，平均面積是100平米，公攤按照20%計算，房價按照購房時的1萬元/平計算，那么開發(fā)商要補償已經(jīng)買房的人，僅僅補償公攤面積購房款金額就高達(dá)2億。開發(fā)商承擔(dān)不起這筆費用，唯利是圖的開發(fā)商更不可能當(dāng)“冤大頭”白白退回這些利潤。因此，對于取消公攤面積索要補償一事，購房者趁早打消念頭。 最后，筆者認(rèn)為要不要取消公攤面積，出發(fā)點應(yīng)該站在保護購房者權(quán)益層面，畢竟公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場經(jīng)濟的公平與公正。確實到了要考慮全面取消的時候了，未來相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時，也更應(yīng)該正視公攤面積亂象，積極探索更科學(xué)、合理的計價方式，來保護億萬百姓的切身權(quán)益。
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