謹(jǐn)慎半生，坐地稱王的河南地產(chǎn)一哥、建業(yè)董事長胡葆森，30年來躲過數(shù)波大風(fēng)大浪，卻在2022年翻了船，給自己，也給外界一個(gè)這樣的交代：
這是一個(gè)土生土長的河南人，從小就有著不安分的一面。小學(xué)五年級時(shí)，他就帶著一幫六年級的學(xué)生，從老家跑到天安門廣場轉(zhuǎn)了一圈。
1982年，作為中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司的職工，胡葆森被省外貿(mào)廳派到香港參與組建外貿(mào)公司。那段日子里，他學(xué)著做貿(mào)易，嘗試著“炒樓花”，積累人脈資源。最后還當(dāng)上了國有外貿(mào)公司的總經(jīng)理。
胡葆森辭職下海，自然與“南巡談話”帶來的改革氣氛有關(guān)。更主要的原因，則是當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)市場正熱，許多人在那里炒地皮、搞項(xiàng)目，折騰得不亦樂乎。東南沿海城市受此影響，房地產(chǎn)市場也漸露模樣。
壓上自己所有的積蓄，拉上當(dāng)?shù)氐你y行，然后用香港永久居民帶來的“港商”身份，胡葆森創(chuàng)立了河南首家中外合資房地產(chǎn)企業(yè)——建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
按照胡葆森的設(shè)想，建業(yè)原本可以“起步即起飛”，然而鄭州這塊“地產(chǎn)鹽堿地”卻給胡葆森狠狠上了一課，鄭州人不認(rèn)可這又遠(yuǎn)又貴的房子。
國內(nèi)以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異常活躍。1993年，國務(wù)院出臺政策調(diào)控，重點(diǎn)整頓金融秩序，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。
建業(yè)承諾，未來半年內(nèi)，全款購買金水花園一期的業(yè)主，10年之后可以拿回全部購房款，產(chǎn)權(quán)仍然歸業(yè)主。這相當(dāng)于業(yè)主借了筆錢給建業(yè)，利息是一套房。
“十年還本”的營銷策略，果然取得了奇效。廣告刊登第二天，“金水花園”即售出了第一套商品房，此后銷售一路順風(fēng)順?biāo)?/div>
建業(yè)的名聲起來了，但胡葆森的擔(dān)憂并沒消退，他預(yù)計(jì)國家的宏觀調(diào)控不會短期內(nèi)結(jié)束，在逆市困境中，現(xiàn)金流才是建業(yè)挺過去的生命線。
所以，建業(yè)還需要再贏一把。而這樣的機(jī)會，很快被胡葆森找到。
當(dāng)時(shí)的鄭州雖然落后，卻擁有國務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州期貨交易所。恰好趕上交易所要建自己的辦公大樓。于是，胡葆森拿出所有的關(guān)系，爭取到了交易所辦公大樓的承建機(jī)會，得到的回報(bào)則是9000萬元資金。
正是這筆資金，幫建業(yè)成功地度過了第一輪宏觀調(diào)控周期。
【向農(nóng)民學(xué)蓋房】
胡葆森和他的建業(yè)很快得到了一個(gè)教訓(xùn)，不過，這個(gè)教訓(xùn)并非來自鄭州，而是他熟悉的香港。
在蓋房子、賣房子的同時(shí)，胡葆森還惦記著香港炒期房的生意。
20世紀(jì)90年代初，香港樓市猶如脫韁的野馬，一路上漲，僅1991年至1996年之間，香港樓價(jià)指數(shù)上升了4倍。
猛烈的漲幅，吸引了大批資金參與套利。1997年，胡葆森在香港投資了一層樓，46天就賺了1700萬元。
盈利是如此容易，以至于胡葆森再次掏出1320萬元又投資了一層樓，交付了20%的定金。
胡葆森本可以很快賺到500萬元。但在瘋狂上漲的行情下，人人捂盤，誰也不愿意早早出手。
人算不如天算，在席卷全亞洲的金融風(fēng)暴之下，香港恒生指數(shù)從最高的16820點(diǎn)急跌到6545點(diǎn)，全港上市公司的市值集體縮水。
而股市下跌帶來的資金抽調(diào)，也引發(fā)了房產(chǎn)市場的拋售，隨著房價(jià)泡沫被戳破，上漲戛然而止，隨后調(diào)頭向下。
在那一波暴跌中，資本大鱷劉鑾雄虧了100多億，李兆基身家暴跌，鄭裕彤、吳光正等一批頂級富豪均損失慘重。
彼時(shí)的胡葆森只是個(gè)小玩家，但他的處境也沒好到哪去，僅僅3天時(shí)間，264萬的定金就沒有了。
此時(shí)的胡葆森，面臨一個(gè)痛苦的選擇：就此打住還是繼續(xù)供樓。
選擇前者意味著，二百多萬的首付款打了水漂，選擇后者無疑是一場豪賭，既有可能等來形勢好轉(zhuǎn)，賺上一筆，也有可能陷得更深。
胡葆森把自己關(guān)在房子里，連續(xù)三天沒有出門，最后，他選擇了壯士斷腕：20%的定金不要了，馬上抽身而退。
這是一個(gè)及時(shí)而正確的選擇。經(jīng)歷亞洲金融危機(jī)，香港樓市一直要到多年后才見起色。
這個(gè)教訓(xùn)，讓胡葆森得到了一個(gè)結(jié)論：在所有事物的背后，總有規(guī)律在主宰它的運(yùn)行軌跡，無論是摸不清規(guī)律的人還是違反者，都會受到懲罰。
從那時(shí)起，“規(guī)律”兩個(gè)字常被掛在胡葆森嘴邊，他甚至還發(fā)明了更通俗的解釋：
“能不能像農(nóng)民那樣，在風(fēng)調(diào)雨順的時(shí)候，想一想可能來臨的旱澇之年？”
2001年，《南風(fēng)窗》的記者在采訪胡葆森時(shí)發(fā)現(xiàn)，他有一個(gè)小本子，上面記錄著自己的經(jīng)營心得。“生存重于發(fā)展”，被寫在最醒目的位置上。
【固守河南】
折戟香港，實(shí)在給胡葆森帶來了沉痛教訓(xùn)。從建業(yè)日后的發(fā)展中，可以很清楚地看出避險(xiǎn)、生存這些觀念，實(shí)實(shí)在在影響了它的軌跡。
1999年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，開啟了自己的黃金時(shí)代。這一年的2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。
配合上一年實(shí)行的“停止住房實(shí)物分配”房改政策，中國人的買房需求被極大激發(fā)。一批開發(fā)商開始走出領(lǐng)地，向全國擴(kuò)張。
面對這場一生難遇的大行情，胡葆森卻按住了躍躍欲試的一眾高管，他做了個(gè)決定：固守河南。
推動胡葆森強(qiáng)壓欲望的因素，自然還是對風(fēng)險(xiǎn)的考量，省域化發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，自然要比全國擴(kuò)張小很多。
當(dāng)然，在胡葆森的盤算中，河南有1億多人口，經(jīng)濟(jì)總量排在全國前五，體量甚至超過一些國家，深耕一省，也足夠建業(yè)吃飽了。
2002年，建業(yè)正式提出“深耕河南、固守中原”的戰(zhàn)略，決定將業(yè)務(wù)布局深入河南三四線城市。
在2003年前后很長一段時(shí)間內(nèi)，建業(yè)在河南消費(fèi)者心中，都有著很好的口碑。它的金水花園質(zhì)量上佳，規(guī)劃合理，是從省城到外埠都大受追捧的“名盤”。
更讓消費(fèi)者擁戴的是，2003年，建業(yè)調(diào)出資金，向當(dāng)年全款購房的金水花園業(yè)主，兌現(xiàn)了“十年還本”的承諾。
只此一招，胡葆森及建業(yè)信守承諾的好名聲，就在省內(nèi)立住了。
胡葆森不希望建業(yè)走出河南，但市場卻不太給他悶聲發(fā)展的機(jī)會。作為連接南北的中原大省，河南實(shí)在是一塊商家必爭之地，這不僅是因?yàn)楹幽系娜丝跀?shù)量，也和這里的人文習(xí)慣有關(guān)——很多商業(yè)策略只有在河南得到印證，才具備在全國復(fù)制的可能性。
從2003年開始，一批競爭者涌了進(jìn)來。綠地、綠城、順馳、信和等首批外來戶在河南跑馬圈地。
外來戶里，并不缺少爪牙鋒利的挑戰(zhàn)者，最著名的一個(gè)，叫作順馳。
在新世紀(jì)的最初幾年里，孫宏斌創(chuàng)立的順馳，一直被視為地產(chǎn)圈里的黑馬、挑戰(zhàn)者，這不僅指它在拿地建房上的迅猛速度，也來自于它對其他老資格房企的兇悍挑戰(zhàn)。
對于敢叫板萬科的順馳而言，建業(yè)自然不在話下。在進(jìn)入河南市場后，順馳打出了一個(gè)口號：“建筑榜樣中原”。
對照建業(yè)的“讓河南人住上好房子”，順馳的口號顯然有針對性。在具體的競爭策略上，順馳的動作更是火藥味十足——建業(yè)的廣告做到哪，順馳的廣告就跟到哪。
面對咄咄逼人的順馳，經(jīng)驗(yàn)老到的胡葆森并不慌亂。此時(shí)的建業(yè)，已是國內(nèi)老資格的地產(chǎn)商。胡葆森更是一眼看透順馳模式的關(guān)鍵——加快拿地、加快交付，用項(xiàng)目和地塊獲取大筆貸款，依靠資金的快速輪轉(zhuǎn)，滾動操作。
在房價(jià)攀升，信貸松弛的階段，再配合高舉高打的營銷策略，順馳的打法的確可以發(fā)揮奇效。但順馳的潛在風(fēng)險(xiǎn)，胡葆森這樣的行業(yè)人卻洞若觀火——它的風(fēng)險(xiǎn)正在于速度。
無論是信貸政策變化，還是銷售回籠波動，一旦現(xiàn)金流緊張，順馳的日子就會很難受。在跑去天津和孫宏斌深談一次后，更堅(jiān)定了胡葆森的觀點(diǎn)。多年后他只是淡淡地回憶了一句：有些事不好勸，交情不到。
在具體的應(yīng)對策略上，胡葆森選了“結(jié)硬寨，打呆仗”的辦法。他拉來了盟友，決定聯(lián)手固守河南。
幾年前，胡葆森與王石、馮侖三人共同發(fā)起了“中城聯(lián)盟”，目的是把全國各大開發(fā)商聯(lián)合起來，相互交流，聯(lián)盟成員也可以共同投資項(xiàng)目。
這一次，“中城聯(lián)盟”在順馳開發(fā)的第一大街旁邊搞了“聯(lián)盟新城”，同樣在還是一片荒蕪之地的鄭東新區(qū)主打豪宅，共同分擔(dān)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
這種防御性的策略，自然不會給建業(yè)的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。而業(yè)態(tài)的發(fā)展，則證明胡葆森那些沒說出口的話，都成了現(xiàn)實(shí)。
在殺入鄭州兩年后，順馳的資金鏈開始斷裂，孫宏斌在不得已之下，揮淚斬掉了既有的樓盤和地塊。
熬倒了競爭對手，但“結(jié)硬寨，打呆仗”的建業(yè)，也面臨著保守帶來的難題：在謹(jǐn)慎貸款、穩(wěn)健發(fā)展的策略下，缺少充足資金支撐的建業(yè)，很難將觸角伸向全省。
胡葆森對建業(yè)的節(jié)奏掌控，已經(jīng)到了極度克制的程度——在地價(jià)偏高的2006年底到2008年6月，建業(yè)甚至沒有拿過一塊地。
彼時(shí)，復(fù)地、碧桂園、SOHO中國等紛紛赴港上市。這給了胡葆森一個(gè)啟示——他可以借助資本的力量，獲得發(fā)展亟需的資金。
2006年，在朋友的引薦下，胡葆森與新加坡嘉德置地總裁廖文良很快談妥，由嘉德的中國區(qū)子公司凱德置地以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)入建業(yè)。
兩年后，建業(yè)在香港順利上市。面對媒體“上市后會不會走出河南”的問題時(shí)，胡葆森再次說了“不”。
用他的話說，“我們只是從波士頓圈了美國最?；鸬腻X，跑到駐馬店給老百姓蓋房子?！?/strong>
盡管仍然沒有走出河南的計(jì)劃，但建業(yè)在省內(nèi)的動作卻毫不遲疑。它一口氣在河南的二、三線城市拿下5塊地。上市募集來的充裕資金，固然是胡葆森的底氣，而另一個(gè)重要原因是，2008年席卷全球的金融危機(jī)，使得國內(nèi)房地產(chǎn)行情低迷，拿地成本很低。
在此后幾年里，建業(yè)始終恪守深耕河南的戰(zhàn)略。這固然使建業(yè)在外省作為不大，卻讓它在河南根深蒂固。
巔峰時(shí)刻，建業(yè)在河南市場占有率一度達(dá)到12%。全河南只要賣八套房子就有一套是建業(yè)的，胡葆森也因此成為名副其實(shí)的“河南地產(chǎn)大哥”。
對于胡葆森，王石有個(gè)評價(jià)：“對商業(yè)規(guī)律有很準(zhǔn)確地把握，并且能夠不浮躁，專心致志、腳踏實(shí)地地做事”。
在2016年之前，這可能是對胡葆森最精準(zhǔn)的總結(jié)。
【沖破千億】
對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年是個(gè)很關(guān)鍵的年份。
在這一年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)去庫存被列為次年五大主要任務(wù)之一。
地方政府及時(shí)跟進(jìn)。河南省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導(dǎo)意見》，要通過組織棚戶區(qū)居民自主購買、以購代建、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，有效消化庫存商品住房?/div>
在去庫存和棚改貨幣化政策推動之下，河南樓市迎來了新一輪增長期。以鄭州為例，2016年，鄭州市新建住宅銷售面積為2571.4萬平方米，增長51.7%。房子的價(jià)格更是由1月份的每平米8790元，上漲到12月份的每平米12091元。
碧桂園、萬科等一眾全國房企，掀開了在河南拿地的熱潮，河南本土房企正商、永威也不甘落后。僅2016年，鄭州就有16個(gè)新地王誕生。
這波新熱潮，把胡葆森和他的建業(yè)再次推到了選擇的關(guān)口。
它可以繼續(xù)穩(wěn)健策略，但就要看著一眾競爭者分食市場，本就局限一省市場的建業(yè)，可能淪落到邊緣。
它也可以加快發(fā)展節(jié)奏，奮力追趕，在這條路上，本鄉(xiāng)本土的建業(yè)，其實(shí)要比那些全國企業(yè)更有地利優(yōu)勢。
經(jīng)歷了二十多年的地產(chǎn)風(fēng)云，胡葆森實(shí)在太清楚中國房地產(chǎn)的特質(zhì)了。在暴漲的周期里，地產(chǎn)企業(yè)只要能用最快的速度和最精確緊湊的策略，就能闖過規(guī)模的大關(guān)，躍升到新的量級。
對于企業(yè)家而言，實(shí)在沒有什么東西，比“做大公司”更能誘惑他們了。行業(yè)的暴漲特質(zhì)、那些“闖關(guān)成功”的標(biāo)桿，公司內(nèi)外甚至身邊那些“老胡太保守了”的聲音，以及一次次對于建業(yè)戰(zhàn)略的反思，都像是對胡葆森的批評。
這些因素匯集在一起，讓胡葆森做出了一個(gè)他日后可能會后悔的決策：吹響建業(yè)的總沖鋒號。
2017年初，胡葆森表示，公司要在2022年實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)：資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、市值均突破千億大關(guān)。
2016年的建業(yè)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額只有200億元，當(dāng)時(shí)銷售規(guī)模破千億的房企，基本都是全國化布局，而建業(yè)只有河南一省市場，想要實(shí)現(xiàn)三個(gè)千億，在當(dāng)時(shí)看來實(shí)在有點(diǎn)天方夜譚。
但胡葆森卻信心滿滿，他甚至在后來將千億銷售目標(biāo)提前了兩年，他算賬的方式是：“2017年建業(yè)在河南一個(gè)內(nèi)陸省就突破300億，加上代建70億銷售額，即是370億的規(guī)模，而未來三年建業(yè)只要保持每年50%的增長，最終會沖破千億”。
胡葆森的信心自有來源，那就是建業(yè)的運(yùn)行節(jié)奏被驟然加快。
2017年建業(yè)地產(chǎn)新增土地儲備建筑面積為1467萬平米，較前一年同期大幅增長238%。2018年到2019年，雖然拿地力度有所減弱，但都超過1300萬平方米。
在此之前，建業(yè)地產(chǎn)大多數(shù)年份新增土地儲備建筑面積在300萬-500萬平方米范圍內(nèi)波動。
更多的土地儲備，意味著建業(yè)需要拿出更多的資金，也意味著更大的債務(wù)規(guī)模。以2016年為起點(diǎn)，建業(yè)的負(fù)債規(guī)模從373.28億元增至2021年的1330.63億元，負(fù)債率從84.21%上升到94.89%，逼近100%的紅線。
從這個(gè)角度上看，建業(yè)的發(fā)展策略，并沒有跳出當(dāng)年順馳的模式。此時(shí)的胡葆森，似乎也忘記了他當(dāng)年對孫宏斌的批評，更忘記了順馳的危機(jī)，正爆發(fā)于資金鏈條的極度緊張。
有了土地儲備的支撐，加上整個(gè)銷售體系的努力。建業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)速度，甚至比胡葆森預(yù)計(jì)的還要快。2019年，建業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額1011.5億元，正式跨入千億陣營。
【造化弄人】
如果再給建業(yè)幾年時(shí)間，胡葆森或許就可以消化掉所有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略的完勝。
可惜，它偏偏拿不到這樣的時(shí)間。一路狂飆突進(jìn)的建業(yè)，在2019年一頭撞上了第一個(gè)壞消息。
2019年4月15日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，13個(gè)省市的棚改因此腰斬，河南則從64萬套減到15萬套，跌幅高達(dá)77%。
棚改紅利消失，一下子截住了建業(yè)的速度，它在2020年的全年銷售額較2019年僅微增1.5%。
與此同時(shí)，關(guān)于房企三道紅線的出臺，以及相關(guān)的輿論營造，既改變了銀行業(yè)的收益預(yù)期與信貸政策，也改變了消費(fèi)者購房的價(jià)格預(yù)期，更改變了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的支持理念和支持方式。
這直接導(dǎo)致了消費(fèi)者購買力的迅速下降，樓市成交量的急速萎縮。讓房地產(chǎn)業(yè)迎來了冬天。到2021年，建業(yè)的銷售規(guī)模大降4成左右。
在這一連串的變化面前，胡葆森很快便意識到了風(fēng)險(xiǎn)。盡管建業(yè)踏上了急進(jìn)之路，但他多年的風(fēng)險(xiǎn)意識，卻仍然在隱隱作用。
在2020年，他在集團(tuán)內(nèi)部講了一段話：“過去幾年，建業(yè)的階段性目標(biāo)是沖規(guī)模，為此，甚至在一定程度上犧牲了負(fù)債率，但邁入千億之后，規(guī)模增速不再重要”。
在他的規(guī)劃中，建業(yè)未來的兩三年將作為戰(zhàn)略鞏固期——“鞏固過去三年快速成長的成果，繼續(xù)提升管理水平，讓建業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長?！?/div>
當(dāng)一輛重型卡車跑起來之后，要讓它急轉(zhuǎn)彎，實(shí)在是一件很難的事，能讓它真正停下的，只有撞在墻上。隨之產(chǎn)生的嚴(yán)重后果，自然可以想見。
2021年9月，一份以建業(yè)為主角，《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》，開始在網(wǎng)上流傳。
報(bào)告內(nèi)容顯示，由于洪水和疫情的影響，建業(yè)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目暫停營業(yè)，累計(jì)造成經(jīng)濟(jì)損失逾50億元。
在羅列了自己2020年?duì)I收1256億元，納稅86億元，在全省排名第二納稅戶的“地位”后。建業(yè)直接筆鋒一轉(zhuǎn)，寫了這樣一段話：
“如果過不去眼前這個(gè)坎，有可能成為全國企業(yè)暴雷和倒下的下一個(gè)，其消極反響將是全國性的?！?/strong>
在報(bào)告的最后，建業(yè)稱已進(jìn)入“戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)”，呼吁政府在結(jié)清欠款、稅收減免等方面出手協(xié)調(diào)。
這樣一份報(bào)告，實(shí)際上已等于一封“求救信”，在求救的背后，是一個(gè)已經(jīng)不堪其負(fù)的建業(yè)。
截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1613億元，總負(fù)債1486億元，凈資產(chǎn)127.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.1%。而在隨后召開的媒體懇談會上，建業(yè)集團(tuán)副董事長王俊給外界交了個(gè)底：
“目前面對最大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，跟整個(gè)行業(yè)一樣，就是流動性的風(fēng)險(xiǎn)。”
一生謹(jǐn)慎且絕不激進(jìn)的胡葆森，不幸地落進(jìn)了流動性這個(gè)“全行業(yè)的宿命”。一個(gè)視現(xiàn)金流為第一要素的企業(yè)家，最終還是敗在了現(xiàn)金的斷流上。
在發(fā)出求救信后，建業(yè)也開始了艱難自救。最直接有效的辦法，是拋售手頭那些苦苦得來的資產(chǎn)。
2020年5月，胡葆森曾經(jīng)做過一次表態(tài)，建業(yè)有信心、有能力在中原文旅事業(yè)發(fā)展中扮演應(yīng)有的角色，到2022年建業(yè)文化小鎮(zhèn)將達(dá)到20個(gè)，總投資超過200億元。
正是這塊業(yè)務(wù)，成為了建業(yè)首先拋售的對象。河南·戲劇幻城和建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)這兩個(gè)曾被寄予厚望的文旅項(xiàng)目，建業(yè)交出了大股東之位，它的接手者，是國資的河南老家文化旅游發(fā)展有限公司
建業(yè)旗下的廣場、步行街等商業(yè)項(xiàng)目，被整體出租給萬達(dá)集團(tuán)10年。按建業(yè)的口徑，這將提高商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營效率和收益水平，同時(shí)起到開源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果。
在拋售資產(chǎn)的同時(shí)，建業(yè)也要抓緊找到救命資金，但這對于建業(yè)而言，這實(shí)在不是一個(gè)交易的良機(jī)。
盡管2022年1-7月，建業(yè)地產(chǎn)以157.4億元的銷售金額，216.2萬平米的銷售面積，坐穩(wěn)了河南老大的位置，但建業(yè)地產(chǎn)的市值只有16億港元左右。
這意味著，只需要花十幾億港元，就能成為這家昔日河南龍頭的主人。而建業(yè)集團(tuán)旗下的另外三家上市公司中，市值最高的建業(yè)新生活勉強(qiáng)突破40億港元。四家上市公司總市值加起來，不足百億港元。
事實(shí)上，買家開出的條件可能更差。
2022年6月1日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司第一大股東恩輝投資有限公司計(jì)劃將29.01%股權(quán)作價(jià)6.88億港元出售予河南同晟置業(yè)有限公司。此外，河南同晟置業(yè)還將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的于2024年到期、本金約7億港元可換股債券。
雖然少，但這是救命錢，別無選擇的建業(yè)必須得要。
入股協(xié)議在7月2日正式簽訂，拿到救命錢的一個(gè)多月后，建業(yè)地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，公司全數(shù)償還2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù)。
但建業(yè)的危局遠(yuǎn)沒有結(jié)束，從2023年-2025年，建業(yè)地產(chǎn)還有7筆存量美元債，總額為21.6億美元，未來三年經(jīng)營壓力可想而知。
8月15日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績盈利警告，預(yù)計(jì)2022年上半年虧損在50億元-60億元，這是建業(yè)成立三十年來第一次虧損。
在當(dāng)天的投資人會議上，胡葆森向全體投資人道歉，這位67歲的豫商領(lǐng)袖把責(zé)任都攬?jiān)谧约荷砩?，“作為企業(yè)決策人，我有不可推卸的責(zé)任”。
多年前，胡葆森曾經(jīng)有一個(gè)愿望，自己會在2015年60歲時(shí)正式退休，“到時(shí)候開通微博、微信，好好享受晚年生活”。
但今天的建業(yè)，實(shí)在很難讓他實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望。面對外界，胡葆森留下了這樣一句話：
“我已經(jīng)快70歲了，借債還錢天經(jīng)地義，只要企業(yè)不倒，今后還會堅(jiān)持還債?！?/strong>
諸葛一生唯謹(jǐn)慎，最后還是翻了船。
不只是胡葆森。
回望房地產(chǎn)過去這幾十年，像胡葆森這樣，在2018房地產(chǎn)徹底走向瘋狂之前都保持著謹(jǐn)慎，但卻沒有忍住最后瘋狂，最終在最高點(diǎn)上演了最沖動戲碼，然后幾年毀掉幾十年的企業(yè)家，并不在少數(shù)。
小心翼翼了大半生，為什么要在如今看來的最不該出手時(shí)大出手？
是沒看到風(fēng)險(xiǎn)，還是看到風(fēng)險(xiǎn)但覺得自己可以僥幸？是不甘落后，還是要更大更強(qiáng)？是對自己太有信心，還是對中國房地產(chǎn)不會出大問題太有信心？
這些問題的答案，恐怕連胡葆森們自己都說不清，但卻值得后來人警醒。
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