回眸 洛陽樓市十八年 （2004——2022）：（2）2004回眸

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2004洛陽樓市回眸

序言

2004，洛陽樓市“天下大亂”，外地強豪紛紛殺入，本地諸侯疲于應對，一時蜂煙四起，群雄混戰(zhàn)，最終外地強龍取得立足之地，瓜分疆土。且虎視眈眈，蓄謀進一步蠶食洛陽樓市新領地。

外埠公司搶灘洛陽

如今走在洛陽城市的大街上，隨處可見“如今洛陽風行第一大街”、“越了解房地產(chǎn)越信賴建業(yè)”的戶外廣告。翻開報紙，三天兩頭都是“第一大街”整版的“水院大宅”廣告，順馳會、建業(yè)會滿大街的拉人頭，仿佛是舊社會招募壯丁，好不熱鬧。你搞文化周，我就開華爾茲酒會；你要榜樣中原，我就直擊你的軟肋，打誠信牌，簡直到了火拼的程度，這才是真正的競爭時代！順馳、建業(yè)這兩個地產(chǎn)強龍在短短地四、五個月時間，就被洛陽人熟識了，不少本土較大的地產(chǎn)公司甚至存在了四、五年時間也達不到這樣的知名度。

2002年牡丹花會期間，第一波外埠地產(chǎn)公司正式簽約進入洛陽，他們是來自鄭州公司開發(fā)的“御博城”、廈門的“盛世唐莊”、香港投資商的“帝景桃苑”。同年五月，“御博城”項目正式啟動，開始在媒體做宣傳推廣,在報紙上大篇幅、大版面投放，僅一個月就投放了近四十萬元，無論從版面質(zhì)量還是投放量上都引領了當時樓市的發(fā)展。第一期“洛房指數(shù)”也是由“御博城”發(fā)起，填補了市場空白，同時“洛浦開發(fā)帶”的概念也是從“御博城”開始炒熱，使洛浦沿線房價、尤其是水岸第一排的房價超過了其他任何地段，也鍛造出后來洛浦沿線另一個“碧水云天”觀景樓王的高房價、快銷售率的水岸觀景樓盤。比較遺憾的是后來由于開發(fā)商內(nèi)部人事、代理公司頻繁更迭、延期交房等原因致使該項目沒能善始善終起到市場榜樣作用。

同年八月，“盛世唐莊”冠名洛陽日報社一項活動，一個多月的日報、晚報，幾乎天天都是半版面世，10輛公交車體廣告滿大街的跑，在最短的時間內(nèi)讓洛陽人都知道了“盛世唐莊”這個樓盤，遺憾的是開盤后由于售價偏高，項目去化速度不夠快，直到交房、社區(qū)景觀完成后才銷售增速，也沒能在市場上樹立榜樣。

占地380畝的“帝景桃苑”，2003年底才開始動工，由原規(guī)劃的高層住宅變?yōu)橐黄谑f平方框架多層。如今項目基本封頂，仍未開盤，開發(fā)商計劃做出一部分景觀后再開盤，他是今年我市一次性開工最大的項目，低密度產(chǎn)品、大型水系、優(yōu)雅現(xiàn)代的外立面原本能成為今年多層市場的最大亮點，但是洛南順馳“第一大街”和建業(yè)“森林半島”的出現(xiàn)使“帝景桃苑”顯得不那么耀眼！

今年上半年打了一個漂亮仗的“百年家居”建材城也是來自外埠企業(yè)廣東香江集團的杰作。其他項目如“新坐標時代”、“九都春天”、“國際貿(mào)易中心”等，紛紛被外埠公司搶灘，洛南拿地的杭州欣力公司、王城路的廈門華夏公司等一批企業(yè)隨后跟進，洛陽樓市正逐漸被外埠企業(yè)蠶食！

順馳、建業(yè)進駐洛南，標志著洛陽樓市進入一個嶄新的時期。原來進入的外埠企業(yè)，都不是當?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的主流公司，對洛陽樓市發(fā)展的影響有限，順馳、建業(yè)這兩個國內(nèi)聞名的公司將對洛陽樓市向更高層次發(fā)展起到推波助瀾的作用，促使本土企業(yè)加速整合、提高產(chǎn)品檔次，再不能高枕無憂，這一次是真正的狼來了。目前看似順馳、建業(yè)在洛南孤僻的戰(zhàn)場獨自角逐，本土開發(fā)商靠自身優(yōu)勢還能在洛北靠各種關系拿地，過著相對清靜的日子，不少企業(yè)還在進行小投入、低層次、自娛自樂地繁殖著城市建筑垃圾，隨著8﹒31土地大限已過，暗箱操作土地買賣將更加困難，洛北待開發(fā)的地塊，將很快被順馳、建業(yè)拿下，屆時，一場面對面的競爭將使本土企業(yè)清醒，“要是早整合、早發(fā)展就好了”！從目前順馳和建業(yè)的戰(zhàn)斗硝煙中或許已經(jīng)看到了未來。

無論是誰來榜樣中原都不重要，重要的是一個城市應該有榜樣建筑。

商鋪市場烽煙四起

2004，洛陽商鋪市場風起云涌，各領風騷。比較突出的現(xiàn)象是外地企業(yè)紛紛進駐；專業(yè)市場短平快清盤；商業(yè)街繼續(xù)涌現(xiàn)；大商場舉步維艱、、、、、、

今年幾個成功的專業(yè)市場項目運作，無一例外都出自外地企業(yè)之手，共同的特點是行業(yè)專一，規(guī)避競爭風險，操作大投入，短平快清盤。

外來企業(yè)初露鋒芒。四、五月間，廣東香江集團憑借在國內(nèi)做過幾個大型建材城的經(jīng)驗，在洛陽東區(qū)并不被看好的地段上完美的克隆了“百年家居”，打了洛陽另一個計劃啟動同樣項目地塊的一個措手不及，至今擱淺；六月，“皮世界商貿(mào)城”，由來自浙江海寧的皮貨商開發(fā)經(jīng)營，未出售，先招商，取得了良好的銷售效果?！捌な澜纭备挥刑厣墓徽就V告，成為洛陽街頭一道亮麗的風景；十月，關林的“錢江商貿(mào)城” 同樣出自于浙江的企業(yè)運作，只租不賣，統(tǒng)一配貨經(jīng)營的新銷售模式，吸引了不少投資者的錢袋。

洛陽本地的開發(fā)商還在吃老本，仗著關系熟，還能拿到好的沿街地段開發(fā)獨立商鋪，坐吃山空，不如提前學學外地企業(yè)的眼光和魄力，在不被看好的地段通過運作一樣能創(chuàng)造商業(yè)奇跡！

商業(yè)街成為各區(qū)的領頭羊。瀍河區(qū)“中房新街”、老城區(qū)“亞威金城”、西工區(qū)“香榭里·陽光”、澗西區(qū)“珠江路商業(yè)街三期”成為各自舉足輕重的大型商業(yè)街項目，尤其是珠江路商業(yè)街三期，九月底開盤不到半個月，即銷售了五千余萬，這得益于一、二期餐飲街火熱的經(jīng)營氣氛。

大商場舉步維艱。自從前兩年“潤峰廣場”、“君臨廣場”大商場式商鋪風卷殘云般的廣告轟炸，搜刮了一大批積壓已久的投資客，盡管最終兩個項目都運作得不錯，收回了本錢，但階段性時上時下的銷售波動，讓接下來開發(fā)同樣產(chǎn)品的開發(fā)商明顯感到底氣不足，幾乎沒有哪個開發(fā)商再敢上這樣的大項目，在國內(nèi)其他城市，大商場式商鋪分割出售，愈來愈受到來自市場的阻礙，走專業(yè)市場的道路，或許是一個可行的途徑，2005洛南的“中原康城”大型醫(yī)藥城的面市，有可能在這個領域成為一個成功的案例。

2004洛陽的商鋪市場，是產(chǎn)品差異化最明顯的一年，競爭還不算激烈，全年市場銷售勢頭超過了前兩年的總和（9萬平方），預計在15萬平方左右。進入2005年，在大量同質(zhì)化商鋪迸發(fā)的季節(jié)，價格或許是調(diào)節(jié)市場銷售的唯一杠桿！

商務寫字樓大戰(zhàn)序曲拉開

年初預計的寫字樓大戰(zhàn)并未展開，不少項目沒有按計劃開工，面對大量同類產(chǎn)品的規(guī)劃，伺機而動。實際開工量不足一半，在10萬平方米左右。

開春，房地產(chǎn)大廈、新坐標時代強勢出擊，占據(jù)廣告媒體的大半。最終房地產(chǎn)大廈商務空間部分憑借低端的價格走勢，基本去劃完畢；新坐標時代則在年度內(nèi)更換了兩家投資商和銷售代理商，成為市場活生生的教材。

進入六月，位于延安路亞世廣場區(qū)域，兩年前就曾開工、一度擱淺的“富地國際”上市，富麗堂皇的外立面效果圖被冠以法國大師的杰作，打出“第五代商務空間”概念，如同十幾年前國內(nèi)電影界推出的“第五代導演”的標簽時讓人不知所云。十月，位于市中心的“數(shù)碼大廈”以優(yōu)雅、現(xiàn)代的產(chǎn)品形象上市銷售，優(yōu)越的商務地段，最具投資價值的性價比，短短兩個多月，就銷售了30%（工程主體達到3層），這在以往同類產(chǎn)品中是絕無僅有的，寫字樓的銷售高峰一般是在主體封頂、外立面裝修階段。歲末年初，位于定鼎南路的“華源財富廣場”，工程建到十來層尚未進行推廣，不知是否定向還是別的什么原因，令人費解！如果融入2005年的寫字樓大戰(zhàn)期間銷售，壓力是非常大的。

高層住宅市場繼續(xù)冬眠

高層市場啟動三年來，一年不如一年，不少英雄已經(jīng)倒下。平均售價每年下滑一、二百元，今年三季度更是下滑到均價1900元左右，特價房、優(yōu)惠房成了本年度最得心應手的銷售手段，難怪業(yè)界同仁開玩笑說，“買高層住宅最好等到賣不動的時候，優(yōu)惠是大大地”。

“碧水云天”是個例外，以洛浦沿線的絕對高度，占據(jù)最佳景觀優(yōu)勢，均價攀升到每平方米2600元，七萬平方米的大體量，一年內(nèi)銷售進入收官，除了產(chǎn)品優(yōu)勢，同期市場空檔也幫了很大的忙。中泰世紀花城一期，以洛陽第一的景觀園林優(yōu)勢，到了年關時，也進入清盤階段，終于畫上圓滿的句號！

多層市場份額遞減

伴隨洛陽城市土地價格的飚升，城市規(guī)劃發(fā)展的要求，在越來越多的城市土地上，拒絕多層住宅的滋生。

三、四月間，澗西區(qū)南昌路板塊的周山路沿線，“奧陽康城”一期四萬平方米、“水榭景園”近七萬平方米、“洛浦春曉”兩萬余平方米奠基開工，成為今年樓市多層項目相對集中的區(qū)域；年末，“奧陽康城”俊雅的外立面率先綻放，成為年度值得關注的多層項目；即將交付的“香榭里 陽光”一期多層，色彩絢麗的外立面，棱線分明的現(xiàn)代感，同樣成為市場不可多得的產(chǎn)品。

去年開盤的多層項目中最有影響的“興隆花園”五期、“盛世唐莊”一期，經(jīng)過上半年的銷售，均已清盤?！笆⑹捞魄f”自交付后，富有民族古韻的立面，加之經(jīng)過精心改良的小區(qū)景觀，成為極富江南特色（曲徑、水榭、、、、）的景觀小區(qū)，二期基本定向銷售，三期即將推出。

洛浦沿線多層項目中，今年唯一開盤的“文興陽光水岸”，以均價每平方米1800元的適中價格進入市場，年關將至，推廣力度明顯加強。12月30日，中泰世紀花城二期——洛陽第一個多層電梯房項目，工程接近封頂才公開，繼續(xù)引領洛陽樓市，再一次證明中泰企業(yè)的實力，與那些挖個坑就賣房的項目形成鮮明的對比。

結語：

2004全國性的樓市下行調(diào)控期，活下去才是根本，預示著市場內(nèi)在孕育下一個高潮的到來。

憶往昔，感慨無比，雖房便宜，但收入很低，買不起；看今朝，收入略微上提，房價今非昔比，依然買不起

沙發(fā) 2023-1-10 11:26 評論(0) 收起評論

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又見彩虹 發(fā)表于 2023-1-10 11:26
憶往昔，感慨無比，雖房便宜，但收入很低，買不起；看今朝，收入略微上提，房價今非昔比，依然買不起

只有按揭才能提前過上幸福生活
十來年前大都沒有按揭思維
那會房價兩三千

板凳 2023-1-10 12:07 評論(0) 收起評論

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夏風金水園，我查了下資料，因為盛歸來事件暴雷了，后來改名祥瑞新城，爛尾到現(xiàn)在

地板 2023-1-19 16:43 評論(0) 收起評論

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贊！

5^# 2023-1-20 14:50 評論(0) 收起評論

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益山 發(fā)表于 2023-1-19 16:43
夏風金水園，我查了下資料，因為盛歸來事件暴雷了，后來改名祥瑞新城，爛尾到現(xiàn)在

是這個位置
當時媒體宣傳：打造秦淮河一樣的水岸商業(yè)街
老城區(qū)政府領導還去南京考察學習過

盛歸來 是那個擔保公司老板嗎？

6^# 2023-1-23 09:44 評論(0) 收起評論

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       拍大腿??！

7^# 2023-1-25 08:01 評論(0) 收起評論

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居版的書上架沒？
在哪兒買？

8^# 2023-2-11 18:30 評論(0) 收起評論

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