陸家嘴百億索賠案：業(yè)主住“毒地”不愿離開？

陸家嘴認為，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，江蘇蘇鋼集團、蘇州環(huán)境科學(xué)研究所、蘇城環(huán)境科技、蘇州高新區(qū)管委會、蘇州自規(guī)局存在一系列侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。對此，陸家嘴將上述五個主體告上法庭，要求其賠償 100.44 億元及訴訟費等。



消息一出，瞬間引發(fā)輿論關(guān)注，不少人困惑于天價索賠金額的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解這起備受市場關(guān)注案件，還要追溯至7年前。
公開資料顯示，蘇州綠岸曾為蘇鋼集團全資子公司，也是上述地塊開發(fā)主體。2016年，因鋼鐵市場低迷，蘇鋼集團將蘇州綠岸95%股權(quán)掛牌出售。10個月后，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司(通過信托計劃)組成聯(lián)合體，經(jīng)過222輪競拍，以約85.25億元的總金額拍下蘇州綠岸的股權(quán)。
彼時，蘇州綠岸名下共有17宗的土地使用權(quán)，建筑面積超100萬平方米、體量巨大，陸家嘴將綠岸項目定位為高新區(qū)首個百萬方城市區(qū)域綜合體，更是將其視為公司開啟轉(zhuǎn)型、實行“走出去”戰(zhàn)略的重要一環(huán)。
但項目推進并沒有預(yù)期中順利，2021年綠岸項目“毒土地”事件爆發(fā)，導(dǎo)致住宅區(qū)2800套房屋暫停銷售、投資百億的區(qū)域綜合體項目淪為一座空城。當?shù)刂薪橄蚓排韶斀?jīng)透露，“毒土地”污染基本人盡皆知，后續(xù)開發(fā)商給部分維權(quán)業(yè)主做了退款，但仍在人選擇在小區(qū)居住。
針對上述情況，北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉臣告訴九派財經(jīng)，就陸家嘴集團而言，其在案涉地塊中建設(shè)規(guī)模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關(guān)項目在建設(shè)、竣工、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)所在土地存在嚴重污染，建設(shè)暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復(fù)、重新鑒定等都是陸家嘴集團正在或者后續(xù)需要面臨的問題。


還有業(yè)主住在“毒土地”上
據(jù)媒體報道，14塊“毒土地”中，已開發(fā)項目的有8宗，包含12號地塊（已停工）；教育配套的2號、13號地塊（已竣工）；商辦、商業(yè)用途8號、9號地塊（已竣工）；12號住宅用地。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)蘇州于今日實探發(fā)現(xiàn)，受污染影響，2號地塊所建雷丁學(xué)校未取得辦學(xué)許可已停止招生；13號地塊上的幼兒園項目已建成但沒有開學(xué)。
另有房屋中介告訴九派財經(jīng)，存在污染的地塊還包含住宅項目錦繡瀾山的兩個樓盤——錦園、繡庭。其中，錦園一期的六棟房分別于2018年12月和2019年10月開盤，2019年12月交付；二期于2020年4月開盤，2021年10月交付。公開信息顯示，2021年錦繡瀾山項目均價為2.4萬元，2022年，部分戶型的均價升至2.6萬元。




隨著首批業(yè)主的入住，毒土地污染問題也開始展現(xiàn)。2021年6月，2號教育用地上所建雷丁學(xué)校未通過環(huán)評，涉及工業(yè)用地改教育用地問題。蘇州綠岸還曾因此被蘇州環(huán)保部門調(diào)查，并處542.7萬多元的行政處罰。自此，蘇鋼17宗地塊開始進入污染自查階段。
2022年4月，江蘇省公布的《中央第二生態(tài)環(huán)境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機構(gòu)檢測結(jié)果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超標，這些污染物中部分元素具有致癌風險，不符合用地標準。同月，蘇州錦繡瀾山錦園暫停銷售。
“當時業(yè)主們聯(lián)名上書開發(fā)商維權(quán)，最后開發(fā)商把維權(quán)業(yè)主的房子退了，項目也就此封盤，已經(jīng)有一年多?！鄙鲜鲋薪楦嬖V九派財經(jīng)，但是還有十幾戶人家沒有參與維權(quán)，目前還住在里面，滸墅關(guān)鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體錦繡和陸坊附近則成了“無人區(qū)”。
目前，錦繡瀾山內(nèi)僅有峰譽庭樓盤還有二手房在售，10月的掛牌價為1.6萬元，成交均價為1.5萬元。據(jù)悉，峰譽庭共計6棟高層住宅，超過600戶，其中1-3棟住宅為為蘇鋼集團家屬區(qū)動遷安置的定銷商品房項目，4-6期為面向市場的商品房。




對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，該事件要處理需要面臨幾個難點。首先如果涉及購房者，處理起來會比較復(fù)雜，購房者的權(quán)益需要保護；其次，該項目本身體量很大，問題解決起來需要時間，尤其是疫情后，很多之前的土地問題查證起來比較困難，整個周期會比較漫長；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修復(fù)成本也比較高。
不斷擴大的“毒地”面積
困擾業(yè)務(wù)的“毒土地”究竟如何形成的？事實上，綠岸項目地塊原為蘇鋼集團的老廠區(qū)，而經(jīng)中央環(huán)保督察組確認的幾個污染地塊，正是分布在老廠區(qū)的焦化區(qū)，以及原用途為煉鋼廠的非焦化區(qū)內(nèi)。
這類受污染的區(qū)域原本只能用在工業(yè)建設(shè)等環(huán)節(jié)上，卻多次被改變土地性質(zhì)。據(jù)上游新聞報道，2008年12月，原蘇州市國土資源局經(jīng)收儲、掛牌，將蘇鋼集團老廠區(qū)（主要為非焦化區(qū))部分地塊用途調(diào)整為住宅、商業(yè)、商務(wù)金融用地后出讓給蘇鋼集團。
2013-2014年期間，蘇州市相關(guān)部門再次批準調(diào)整用地規(guī)劃，原地塊的部分區(qū)域被劃出用作市政道路和公共設(shè)施，加入了大片原焦化區(qū)用地，調(diào)整后的綠岸地塊被重新分割為17個子地塊，土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等。




更為蹊蹺的是，在蘇鋼將蘇州綠岸掛牌出讓前，焦化區(qū)的用地問題曾被重新提起，后又輕輕放下。
根據(jù)蘇鋼集團于2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用；焦化區(qū)域的污染主要集中在4號地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標值，最終確定0-18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。
另據(jù)陸家嘴與蘇鋼集團簽署的《股權(quán)交易事宜備忘錄》，雙方約定:“關(guān)于部分地塊存在土壤污染事宜，根據(jù)經(jīng)蘇州市環(huán)境保護局備案的相關(guān)調(diào)查評估報告，該等土壤環(huán)境治理不存在技術(shù)上的障礙。”
沒有技術(shù)障礙的土壤環(huán)境治理，如今卻成為百億爛尾的根本原因，當中究竟有何隱情？對此，陸家嘴在最新的公告中稱涉，事地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環(huán)境檢測機構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。
陸家嘴的質(zhì)疑并非沒有道理，隨著相關(guān)檢測深入，“毒土地”的面積正逐漸擴大。
根據(jù)陸家嘴此前公告，截至今年7月25日，蘇州綠岸持有的1號、2號、3號、4號、5號、6號及10號等7幅地塊存在不同程度的污染，不符合地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標準。而到了11月4日披露的公告，已確定存在污染的土地變成了14塊，分是1號至13號，及17號地塊。
值得注意的是，綠岸項目中的14號、15號、16號地塊還未有信息披露，根據(jù)陸家嘴的公告，這三個項目是兩個住宅用地一個教育用地。這三塊土地未來是否會有被列入“毒土地”行列的風險，暫不得而知。