看著便宜的 國外投資買房靠譜嗎？

2010年，一位神秘的中國商人，擲豪金以3320萬美元（約合人民幣2.3億元）的價格，買下紐約曼哈頓一套面積511平方米的豪華公寓，每平方米高達6.5萬美元（約合人民幣44.4萬元），創(chuàng)下紐約房價的新高。                          吳秀波美國別墅
國外媒體為此感慨不已：“中國制造”多了個“兄弟”——“中國購買”。
2013年，與紐約房價同時上漲的，是“中國購買”的熱情。在這一年，一位中國女士通過朋友找到了凱文·布朗，他是紐約蘇富比地產(chǎn)的知名房產(chǎn)經(jīng)紀人。這位女士告訴布朗，該區(qū)域房產(chǎn)500萬美元的價格不是問題，之所以著急買房，是因為女兒要上哥倫比亞大學(xué)或紐約大學(xué)。
在看了6個小時房子后，布朗問這位客人：你女兒多大？她說：兩歲。
幾個星期后，布朗幫這位客人在曼哈頓西57街上知名的One57里，簽下了一間價值650萬美元的公寓。
2015年5月，演藝事業(yè)如日中天的吳秀波，以550萬美元買下位于美國南加州圣瑪利諾的豪宅。內(nèi)有私人庭院、超大游泳池等配套齊全，據(jù)說當時吳秀波認為這里挺適合自己養(yǎng)老的。
然而，五年后的2020年年末，吳秀波的這棟豪宅，最終被他以470萬美元的價格賤賣了。這個價錢不僅低于入手時的價格，也低于這套房子在美國的市場價。
賣掉美國房產(chǎn)的，還有某知名電視主持人。距2021年僅剩7天之際，她將位于美國的豪宅以800萬美元的價格出售了。跟吳秀波一樣，他們拋售美國房產(chǎn)背后，“是對美國市場信心不足”，一位從事海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士告訴市界。
2020年，在疫情重擊下，在美國、澳大利亞等國家，不僅僅是吳秀波們，一場來自中國買房客的撤退運動，正轟轟烈烈展開。

2014年、2015年，很多外國買家，拎著大麻袋的鈔票等著房子上市。一個房子出來，會有幾十個人溢價競爭，這其中包括中國買房客們，也不乏明星大腕。


那兩年時間里，在美國加利福尼亞州洛杉磯比佛利山莊，上述主持人以750萬美元購置了一處豪宅。
誰也沒想到，5年后，大家開始相繼拋售美國房產(chǎn)。2020年9月2日，吳秀波將好不容易搶到的豪宅掛牌出售，首次掛牌價顯示為588萬美元。但在隨后十多天的時間里，這棟豪宅一直無人問津。直到9月20日，吳秀波將這座房子的價格降至528萬美元。在斷崖式調(diào)價后的第十八天，終于有買家給了offer。


但讓人想不到的是，這套房子于11月25日，以470萬美元的超低價賣掉了。一來一去之下，吳秀波虧損了將近80萬美元，折合人民幣500多萬元。
按道理，這套房子位于富人區(qū)，小區(qū)成熟且配套齊全，但為何遲遲賣不出去？
美國資深地產(chǎn)經(jīng)紀顧穎瓊告訴小編，吳秀波的房子建于1931年，不僅老舊且疏于保養(yǎng)，房子周圍布滿了野草，看起來破敗不堪。
再加上疫情的影響，美國當?shù)厝说闹脴I(yè)需求紛紛從市區(qū)轉(zhuǎn)為郊區(qū)，這使得市區(qū)高端房產(chǎn)銷售下滑超過50%。因此，吳秀波的豪宅遲遲沒有買家上門。如吳秀波一樣，那位主持人也大幅降價甩賣了她的豪宅。
2020年12月24日，她位于美國洛杉磯比佛利山的豪宅，終于以800萬美元的價格賣出去了。這棟豪宅首次掛牌是2017年10月13日，但在此后兩年多的時間里，一直備受市場冷落。無奈之下，她將價格從925萬美元降至899萬美元后，這棟豪宅才迎來了買家接盤。
與吳秀波房子不同的是，這位主持人的房子位于好萊塢，檔次更高，但相同的是，“這棟豪宅裝修也頗為老舊”，顧穎瓊表示，這就意味著，后續(xù)翻新費用就會很高，除了降價甩賣，別無他法。
據(jù)ATTOM的2020年第三季度美國房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣報告，美國有57155套獨棟住宅和公寓在2020年第三季度被轉(zhuǎn)賣。
報告還顯示，美國售出房屋的炒房者，平均需要192天才能完成交易，這是自2003年第三季度以來的最高水平。這一最新數(shù)據(jù)高于2020年第二季度的平均184天，和2019年三季度的176天。
2020年，盡管在低利率等政策刺激下，美國房地產(chǎn)市場逆市繁榮，且人民幣對美元匯率上漲，但這都難以抵消疫情蔓延帶來的負面影響：失業(yè)人數(shù)和破產(chǎn)企業(yè)居高不下，美國引以為傲的經(jīng)濟一時讓很多人看不到希望。

對美國市場信心不足之下，2020年中國買家在美國的購房量不僅驟降，一場大撤退行動也在展開之中。
路透社援引行業(yè)數(shù)據(jù)曾預(yù)計，2020年四季度末，中國人購買美國房屋的數(shù)量將跌至8年低點，對應(yīng)的金額或?qū)⒔抵?20億美元之間，遠低于2018年的300億美元。
據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會最新調(diào)查顯示，在截至2020年11月的12個月內(nèi)，中國買家至少拋售了約274億美元的美國房產(chǎn)。
不僅僅是美國，澳洲買房的神話也在破滅。
澳洲國民銀行在2020年年中就預(yù)測，澳大利亞房價在未來18個月內(nèi)下降15%。大規(guī)模的失業(yè)、禁止房屋現(xiàn)場銷售以及移民減少，對澳大利亞房價造成重大打擊，這也給包括中國在內(nèi)的買房客們上了扎實一課。


路透社援引畢馬威和悉尼大學(xué)的一份報告顯示，截至2020年7月，中國買家對澳的投資減少了60%以上。按照現(xiàn)在的市場環(huán)境來看，2021年還將繼續(xù)下降。
數(shù)據(jù)還顯示，在過去的18個月內(nèi)，交易數(shù)量減少43%至40筆，投資額也減少62%至24億澳元，中國投資者對澳洲的海外直接投資降幅，高于對其他西方國家的降幅。這說明，包括中國買家在內(nèi)的許多國外買家已提前從澳大利亞撤離了。
看到現(xiàn)在悉尼和墨爾本房價不斷下降的事實，曾在澳大利亞買過房產(chǎn)的于樊，很慶幸自己的先見之明。早在2020年年初，于樊毅然賣掉了自己位于悉尼的別墅，盡管最終只賺了50萬元人民幣，但“如果放到現(xiàn)在，大概率是要虧的”。

海外買房客成“楊白勞”  除了疫情重擊導(dǎo)致中國買房客對海外市場信心不足之外，也有不少人通過親身經(jīng)歷明白了“‘去美國買房，去澳洲安家’，這只是看起來很美好”。
不少中國買房客，最后不過是“楊白勞”。所謂“白勞”，就是即使平日有收入，但是終年都追不上日常的生活支出和債務(wù)。
郭嘯在美國加利福尼亞州的別墅已經(jīng)持有五年了。在這說長也長，說短也短的五年時間里，這棟別墅倒是升值了一些，但它額外的開支遠遠超出郭嘯的想象。除了交易時產(chǎn)生的費用如給房產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金等，郭嘯在持有時也繳納了不少費用，如房產(chǎn)稅、物業(yè)費等。


其中，占大頭的是房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅，是個可怕的數(shù)字。每個州的房產(chǎn)稅率不一樣，最高能到每年2.5%左右，中位數(shù)是每年1.5%。拿上述成交800萬美元的豪宅來說，以1.5%的中位稅率保守估算，一年就要支付12萬美元的房產(chǎn)稅，折合人民幣78萬多元。
并且，遠在國內(nèi)的郭嘯根本無法親自打理房產(chǎn)，只能將其交給美國一家托管公司。但問題又來了，這就會產(chǎn)生一個托管費：尋找租客和房屋管理兩部分費用，為年租金的8%-10%。
郭嘯不愿透露這棟別墅的總共開支，但他坦言，“這些年的租金收益，除去額外開支，相當于幾欲虧損的持平狀態(tài)”。
尤其是在疫情重擊的2020年，美國當?shù)厝说淖》啃枨髲某菂^(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)，這使得郭嘯這棟位于城區(qū)的房子，一度無人租住。
在疫情的當下，間隔越密的房子越不受歡迎，郭嘯的房子又恰好跟其他房子挨得很近。無奈之下，郭嘯這一邊下調(diào)了這棟別墅的租金，另一邊他還得支付昂貴的房產(chǎn)稅、物業(yè)等費用。低租金覆蓋不了高支出的現(xiàn)實下，2020年年中，郭嘯忍痛賣掉了這棟別墅。

令郭嘯沒想到的是，在賣掉這個房子之時，他又額外支付了一筆費用。按照加利福尼亞州的規(guī)定，賣房者需要支付包括過戶公證費、消費稅、經(jīng)紀人傭金、房產(chǎn)稅，以及截至過戶日的水電等雜費。
最后，終于賣掉這棟別墅的郭嘯，拿著賣房的錢，在深圳龍崗區(qū)坂田買了民房對外出租。至此，郭嘯這才停止了“楊白勞”式的海外房產(chǎn)投資。 郭嘯告訴小編，美國房子的本質(zhì)是消費品，不是投資品，它持有和交易成本高，大都沒有稀缺性。所以，房價上漲速度跑不贏通貨膨脹與各項附加稅費。如果非要投資美國房產(chǎn)，必須找到稀缺性的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，比如核心城市核心地段配套齊全的房子。
網(wǎng)友“江湖盧二”則用自己的親身經(jīng)歷，再三告誡她的粉絲們“不要做撲火的飛蛾”。2015年，在賣掉武漢的房子后，盧二花250萬元人民幣買下了澳大利亞悉尼的一個“樓花”。


那一年，受低利率和投資熱的影響，悉尼房價中值在第二季度就沖破了100萬澳元大關(guān)，場面火爆到“一房難求”的地步。趁熱打鐵之下，盧二又在澳大利亞買下了四套房子。
這些房子雖然分布在不同的地方，有的在悉尼，有的在布魯斯班，但無一例外的，五套房子都是公寓。讓盧二沒想到的是，等到2016年交房的時候，因公寓房供大于求，澳大利亞住宅市場陷入低迷狀態(tài)。
從當年一季度的數(shù)據(jù)來看，墨爾本公寓房價格下跌了1.3%；其次是珀斯和堪培拉，均下跌了1.1%；悉尼則下降了0.6%。盧二為自己對澳大利亞房地產(chǎn)市場盲目的“樂觀”付出了慘痛代價。
五年后的2020年，疫情重擊下，盧二那個悉尼樓花最終虧了20萬元人民幣賣給了別人。布魯斯班的房子雖然沒有賣，但每套大約虧了20萬-30萬元人民幣。而位于布魯斯班唐人街的那套公寓，即便價格現(xiàn)在降到130萬元人民幣，也無人接盤，這個公寓當初的入手價是230萬元人民幣。
事到如今，看著擺在自己面前的巨額賬單，已經(jīng)負債逾百萬元人民幣的盧二頭都大了。不斷貶值且賣不出去的唐人街公寓，其租金根本覆蓋不了高昂的開支，每年光市政費、污水處理費、物業(yè)管理費等，就高達五六萬人民幣。“如果賣掉這些公寓，就能抵消債務(wù)，但關(guān)鍵現(xiàn)在賣不掉”，盧二現(xiàn)在腸子都悔青了。


盧二告訴市界：“澳大利亞的市場相對成熟，城鄉(xiāng)差距不大，房價上漲幅度有限，不能將國內(nèi)買房的思維搬到澳大利亞。如果非要在這里買房投資，一定要買人口密度大的城市，切記不要買公寓?！?/font>

為何把胡蘿卜當長白參？
海外買房與國內(nèi)買房的邏輯，兩者確實有著天壤之別。有人甚至戲謔中國買房客“錯把胡蘿卜當長白參”。
問題是，郭嘯們?yōu)槭裁匆ト松夭皇斓暮Ｍ赓I房？
幾年前，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，國人富裕了起來，但由于國內(nèi)投資渠道相對狹窄，并且隨著限購令等政策的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間有限。如此情況下，海外房產(chǎn)被國人當成新的投資渠道。
信息不對稱之下，一些買房客被海外房產(chǎn)所謂的“優(yōu)勢”所蒙蔽了。比如房地產(chǎn)中介會宣傳稱：“海外房地產(chǎn)市場法規(guī)完善，能保障購房者的權(quán)益、房產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)、擁有土地永久使用權(quán)，房屋的價值會因為土地增值而增值、房屋的租售比高等等?！?/font>
但是，海外購置房產(chǎn)在購房政策、相關(guān)法規(guī)上存在很多盲區(qū)，在產(chǎn)權(quán)和資金安全上也存隱患，這些風險被地產(chǎn)中介們大大弱化了。
盧二當初就是聽到地產(chǎn)中介說“在澳大利亞買房，只要百分之十的定金、房租超高”后買下五套公寓打算做長線投資的，但地產(chǎn)中介沒告訴盧二的是“高昂的服務(wù)費、市政費、污水處理費”，以及澳大利亞遍地都是公寓、很多年都有可能不漲的房價。


房地產(chǎn)中介更沒告訴盧二、郭嘯們的是，租售比高的也還是位于繁華地帶的房屋。網(wǎng)友“添哥在美國”告訴小編，在美國，很多地產(chǎn)中介的確會利用信息不對稱，抬高房屋價格、隱瞞海外房產(chǎn)的真實情況。
“比如美國房子雖然看起來便宜，但維護費用、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等都會很高；再比如美國房子地大人少，沒有人口紅利、齊全配套的房子就沒有稀缺性。”
以上情況，在中國海外買房客的起步階段——東南亞國家泰國，也表現(xiàn)得淋漓盡致。
2014年，在泰國度了一次長假后，老雷便花了300多萬元人民幣，在普吉島買了四棟別墅。老雷如此壕氣的背后，源于當?shù)刂薪閹捶孔訒r，指著還沒建成的一片空地說，“這是富人區(qū)，未來升值空間和租售比都會很高?！?/font>

然而，兩年后，當老雷拿到別墅，他才發(fā)現(xiàn)“這里根本不是什么富人區(qū)，周邊仍是荒涼一片”。想及時止損的老雷打算將房子賣出去，但他發(fā)現(xiàn)掛出的價格根本沒人買。此時的老雷，才搞清楚泰國的傭金模式。
所謂傭金模式，即賣一套房子，泰國開發(fā)商會給房產(chǎn)中介15%-20%的傭金。原本價格100萬元人民幣的房子，到中介手里搖身一變，上調(diào)到154萬元人民幣成交。該價格遠遠超出房子在泰國的實際價值，這無疑提前透支了房子的增值空間。
房子賣不出去后，老雷又將希望寄托在了“代管代租”上。然而，當初8%的租金收益承諾，根本就是個“謊言”。100萬元人民幣的公寓，如果按照百分之百的出租率，以300元人民幣每天的租金收益來計算，除去每天60元人民幣的物業(yè)、水電費等成本后，也才勉強達到當初中介承諾的8%的年回報率。
但現(xiàn)實更為殘酷：普吉島也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的競爭下，如果不是專業(yè)的團隊，最好也就只能做到50%的入住率。就這樣到了2019年，此時的老雷即便愿意200萬元人民幣揮淚甩賣四棟別墅，但市場顯然沒人來買單。
這一年，由于泰國經(jīng)濟放緩導(dǎo)致購買力不足、泰幣持續(xù)升值、外國買家減少、金融機構(gòu)收緊房貸政策等原因，泰國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。迫于無奈，老雷開始琢磨如何將這些別墅盤活。
在經(jīng)過市場考察、調(diào)研等繁瑣前期工作后，老雷傾力打造的酒店式公寓終于有了起色。但人算不如天算，2020年，一場疫情使得赴泰的外籍游客與上年同期相比減少2927萬人次，負增長81.38%。

切記不要買公寓

沙發(fā) 2021-1-12 19:48 評論(0) 收起評論

評論

這個特朗普在行。

板凳 2021-1-12 22:50 評論(0) 收起評論

評論

真不如買北上廣深的不動產(chǎn)

地板 2021-1-13 08:28 評論(0) 收起評論

評論

土豪們真是在國內(nèi)容不下了，下一步可以去土星炒地皮了

5^# 2021-1-14 15:52 評論(0) 收起評論

評論