近段時(shí)間，滬深兩地的房?jī)r(jià)“高燒不退”，搶購新房熱情不減。兩地接連從嚴(yán)出臺(tái)樓市新規(guī)，急滅房?jī)r(jià)“虛火”，對(duì)假離婚、假結(jié)婚買房現(xiàn)象更是重拳出擊！與此同時(shí)，關(guān)于“房貸發(fā)放放緩甚至?xí)和！薄胺ㄅ姆勘幌拶彙暗南⒉粩鄠鱽恚@是什么信號(hào)？
近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了上海、深圳兩地個(gè)人住房貸款情況，發(fā)現(xiàn)多家銀行額度收緊，甚者在上海地區(qū)有股份行表示放款時(shí)間無限期。
圖片來源：攝圖網(wǎng)
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數(shù)銀行額度吃緊
1月24日，有大V發(fā)微博稱，“廣州新政，個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平?！蓖瑫r(shí)，該大V還透露，在此情況下，所有銀行應(yīng)對(duì)的措施是“暫停受理新的貸款申請(qǐng)”。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內(nèi)各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業(yè)務(wù)層面口徑為：“節(jié)制接單”。
光大在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現(xiàn)看，放款周期約在一個(gè)月左右，目前比較難保證。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向招商銀行上海地區(qū)一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸“兩道紅線”新規(guī)出來以后，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現(xiàn)在放款很慢，沒辦法確保時(shí)效?！拔覀冞@邊現(xiàn)在額度相當(dāng)少，如果客戶決定現(xiàn)在做，我們不確定什么時(shí)候能放款，給到的回復(fù)只能是無限期。”
類似地，興業(yè)銀行上海某支行信貸人員表示：“個(gè)人首套房目前沒有貸款額度，現(xiàn)在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會(huì)快一點(diǎn)，但是現(xiàn)在額度也很緊張，什么時(shí)候放款我們也不好說。”這并非個(gè)例，該信貸人員告訴記者，上海地區(qū)該行各家網(wǎng)點(diǎn)基本都是同樣的情況。
記者從浦發(fā)銀行上海一支行了解到，該行每個(gè)月對(duì)房貸會(huì)控額，目前從受理到放款整個(gè)過程需要一個(gè)多月?！斑@是最起碼的時(shí)間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現(xiàn)在有些銀行（放款）要三、四個(gè)月。”
對(duì)比上海無限期的放款時(shí)間，深圳地區(qū)倒是給了明確的時(shí)間線?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》采訪了4家銀行二手樓住房貸款業(yè)務(wù)，除了農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示具體放貸時(shí)間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時(shí)間都是3月可能會(huì)放貸下來。
“現(xiàn)在如果你辦理，預(yù)計(jì)在3月份放款?！闭猩蹄y行工作人員補(bǔ)充道，之后就不確定了，因?yàn)檫@個(gè)事隨時(shí)都會(huì)變化的。
招商銀行工作人員并未過多透露額度緊張的原因，工商銀行工作人員稱則是因?yàn)樵碌讻]額度加上過年的原因。
“一個(gè)月的樣子吧，從你遞資料、審批到放款，一般一個(gè)月左右吧?！庇浾哌M(jìn)一步詢問是否大概2月底能夠放款，該工作人員稱，估計(jì)要等3月初，一般月底沒有款放。
實(shí)際上，記者在去年年末走訪各大銀行時(shí)，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據(jù)交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)到目前都還沒有放款。
“我們現(xiàn)在放款沒那么快的。”交通銀行工作人員表示。當(dāng)記者問起3月能否放款時(shí)，該工作人員告訴記者：“3月可能是最快的了，今年的形勢(shì)特別嚴(yán)峻，總體上央行會(huì)壓降房貸的額度?！?/font>
另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，此前有媒體報(bào)道稱廣州對(duì)域內(nèi)銀行進(jìn)行了監(jiān)管窗口指導(dǎo)，明確要求1月房貸額度不能高于去年四季度月均房貸額度。
一位上海中小銀行人士則表示，目前并沒有接到類似的監(jiān)管要求，具體還要看各家銀行的分支機(jī)構(gòu)的政策，換句話說，“一行一策”。目前他們銀行仍有額度，但未來房貸業(yè)務(wù)收縮肯定是大趨勢(shì)。
央行“兩道紅線”新規(guī)開始發(fā)威
個(gè)人購房者會(huì)受什么影響？
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一道紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二道紅線就是個(gè)人住房貸款占比，指?jìng)€(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。
這意味著，無論個(gè)人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對(duì)增量控規(guī)?？梢灶A(yù)料。
按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。
2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自上述通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自上述通知實(shí)施之日起4年。
據(jù)國(guó)盛證券統(tǒng)計(jì)：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)占比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。
對(duì)于個(gè)人購房者來說，這到底意味著什么呢？最直接的影響在于，部分銀行發(fā)放房貸的規(guī)模將會(huì)受到限制，如果銀行之前發(fā)放個(gè)人房貸的占比較高，甚至超過了央行此次規(guī)定的紅線，那么銀行就必須在過渡期之內(nèi)，逐漸調(diào)整到規(guī)定范圍之內(nèi)，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長(zhǎng)速度。所以，對(duì)于個(gè)人購房者來說，銀行收緊放貸規(guī)模，顯然會(huì)增加申請(qǐng)房貸的難度。
截至2020年3季度，房地產(chǎn)貸款余額為48.8萬億，占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例為28.8%。結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)貸款主要包括三個(gè)種類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、保障性住房開發(fā)貸款，其中個(gè)人住房貸款占比最高，達(dá)到68.8%，占各項(xiàng)貸款余額的比例為19.8%。
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