泰禾跌落 萬科式救贖

搜索了一下泰禾集團的公眾號看看更新情況，發(fā)現(xiàn)竟然還有185位好友關注。還好，集團公號的更新頻率還挺高。

自從黃老板夸下了2000億的銷售收入指標后，就頻頻出事，不僅僅只是很多信托公司和銀行等債權方，最難過的還是那些五證買房的業(yè)主，大量的員工和跟泰禾有合作的乙方單位。

前幾天專門跑泰禾在我們本地的院子系項目實地看了看，工地大門緊閉，一個施工人員都沒有，售樓部也空空如也。

我內(nèi)心當然希望泰禾能活過來，記得當年專門跑到北京看運河岸上的院子，去福州看泰禾第一個大院系高層，那種極強的儀式感和中式產(chǎn)品令人印象深刻，一行人看后都有一個感覺：如果有錢一定買一套。

管理失控，工程品質(zhì)不穩(wěn)定，拿地杠桿過于瘋狂。如果泰禾能走過這一關，痛定思痛，依靠中式產(chǎn)品的的設計積淀，希望會有一個不錯的結果。

畢竟好產(chǎn)品提了那么多年，很多開發(fā)商還沒摸到門道呢。

推薦自媒體“路數(shù)”的這篇文章：

本文將嘗試回答：

1.泰禾最新的債務重組談判進展如何

2.泰禾自救，還有什么招

3.2020年730協(xié)議的約定，能繼續(xù)生效嗎

4.萬科只是一個“安靜”的潛在戰(zhàn)投嗎

5.當下的泰禾，正在走向何方

若進展順利，萬科(000002.SZ)將是小股操盤模式的大贏家。這大概率會發(fā)生在它成為泰禾(000732.SZ)最終戰(zhàn)投方之前。多方信源在過去一周，對路數(shù)獨家確認了件事：泰禾、萬科和資產(chǎn)管理公司們正探討共同設立個紓困基金平臺。計劃由后兩者出錢，提供盤活泰禾在建項目的增量資金。
這是化整為零的思路。知情人士甲對路數(shù)稱，“既然有債權方同意展期，且有項目在股權和債權上清晰，為什么不率先進行盤活？”眼下紓困平臺還沒完全落地，但由不得各方不去推動。道理擺在眼前：直接對泰禾在建項目注資輸血，更能實現(xiàn)復工銷售滾動現(xiàn)金回流。而苦苦等待“與債權人達成一致的債務重組方案”，不具備太強的現(xiàn)實可能。從2019年4月算起，泰禾和壓頂債務斗爭將近20個月。相比較成立25年來它曾化解過的危機，這一次，持續(xù)的時間比較長。有時，時間未必是最好的解藥。越拖下去，越在消耗員工、業(yè)主等相關方的耐心。他們有情況不一沒領到工資的，有還沒收到房的……再過半個多月，就過年了。56歲的黃其森，此次遭遇的不僅是外界對泰禾的信任危機，更是個人品牌的危機。他還來得及去補救嗎？

●●● 1● ● ●

黎明前的最后暗夜

近20個月的債務斗爭，其實從2020年9月起陸續(xù)有重大進展。泰禾的債務重組分為境內(nèi)和境外兩部分，分別由中金公司和華利安作為財務顧問。知情人士乙透露：到2021年1月初，泰禾有近700億元債務達成展期與和解中。資產(chǎn)管理公司們往往單家總額大，占大頭。例如長城資產(chǎn)就有近120億元。
不少大債主已與泰禾有展期備忘錄，等走完內(nèi)部流程后簽協(xié)議。
大債主帶頭，小債主多少會跟上。但不排除接下來會有債權人通過法律方式來主張權利。就像此前華融也曾把泰禾訴諸公堂，隨后雙方達成和解。部分債權人不得不這樣做來維護自身權益，對內(nèi)他們亦需要向風控部門交待。只是一來一回之間，談判時間拉長。好消息是，現(xiàn)有的60多家債權方中多數(shù)能認同泰禾處置債務的思路。不逃債、不賴債、不躲債，是泰禾的基本底線。泰禾訴求非標的部分能延期3年，公開市場的部分能延期5年。泰禾對債權人的承諾是，本金、利息和延期利息都會償付，從而獲得喘息時間。
現(xiàn)在無論怎么看，泰禾正在趟過生與死的界河，等待天亮。不過，境外債務重組，是目前復活路上尚未攻破的難關，政府方面也較難使上勁。境外債務重組方案早就拋出且談判多輪，但無果。總計涉及到的金額約百億元。泰禾希望通過發(fā)新債來替換舊債，而債權人在利息、期限、補償細節(jié)上存有抗性。“觀望?！敝槿耸考走@么對路數(shù)來形容這部分債權人的態(tài)度。在長城資產(chǎn)和泰禾簽訂展期協(xié)議消息傳出后，他們態(tài)度有微妙轉變，但還是沒能下決定。但長時間“觀望”未必是件好事。法國思想家伏爾泰有句話說，雪崩時沒有一片雪花是無辜的。顯然，不管是泰禾還是萬科，一開始都低估了債務重組的難度。在一系列訴訟、和解、觀望、同意的循環(huán)往復中，債務重組的時間已經(jīng)被拉長。


●●● 2● ● ●

利益共同體

那么，萬科會成為泰禾的戰(zhàn)投嗎？讓泰禾走向常態(tài)、債務重組和引戰(zhàn)，三者本就不是割裂的。對于泰禾來說特殊之處在于，只有妥善處理好債務問題，萬科才會以戰(zhàn)投身份入局成為第二大股東。萬科早晚會成為泰禾的戰(zhàn)投。有意思的是，雖然萬科還沒有成為真正的戰(zhàn)投，但正在做戰(zhàn)投的事。知情人士丙對路數(shù)透露，
萬科有個團隊和泰禾一起做債務重組方案。萬科對泰禾每個項目都有詳細的盡職調(diào)查，了解過這些項目未來幾年內(nèi)的現(xiàn)金流情況。
萬科更清楚泰禾接下來每一步進展，每年還多少錢以及錢要怎么還。
萬科的泰禾團隊中就有王文金，擅長財務。黃其森和他一起看過不少泰禾重點項目。沒錢難倒英雄漢的滋味，黃其森最是清楚。雖然暫時沒見真金白銀，至少萬科來了，多少也拉了一把在懸崖邊上的泰禾。 “泰禾是到了最難的時刻，關鍵看大家對它還有沒有信心。”知情人士乙稱。 可以肯定的是，福建屬地政府還是有信心的。2020年9月17日其牽頭召開的泰禾專題會議，規(guī)格不小。泰禾的價值也在于手握的院子IP。泰禾對產(chǎn)品主義的堅守，能給萬科錦上添花。至少，它可以幫助萬科實現(xiàn)中式建筑文明的傳承，讓萬科的國際化道路更具民族特色。 ●●● 3● ● ●

紓困平臺

泰禾眼下一大當務之急還是盤活項目。紓困基金平臺，是為解決啟動資金和債務償還方案而來。泰禾缺錢的短板，計劃著讓萬科和資產(chǎn)管理公司來補。但也不是砸錢了事這么簡單。泰禾和金融機構對總展期方案的大基調(diào)是保證泰禾不死項目不爛。到地方層面執(zhí)行起來是屬地化管理，需要與泰禾區(qū)域公司、城市公司和項目公司商討更多的細則。當中包含資金下來后，施工方的人員、材料、工期等能否及時到位；施工周期表敲定后，銷售節(jié)奏、資金回籠周期怎么排；預售資金怎么確保不被調(diào)走；欠下的錢該怎么還；誰來盯著每一步怎么執(zhí)行…… 萬科、泰禾、金融機構、政府等各方都需要參與當中。盤活項目也是給業(yè)主、債主們一個交代。鍋，顯然無法讓疫情、宏觀調(diào)控繼續(xù)背下去，因為這是所有開發(fā)商都要面臨的，而非泰禾獨有。2021年1月15日下午，路數(shù)在福州東二環(huán)泰禾中心樓下曾見過東方資產(chǎn)一行十余人。他們那天就是來探討具體落地方案的。“近期會把股權和債權清晰的項目拎出來，排出詳細計劃表，安排如何復工復產(chǎn)?！敝槿耸勘Q，泰禾需要時間換空間。泰禾好就好在，盤活它的資產(chǎn)可以償還負債。以2020年年初為節(jié)點，泰禾剩余可開發(fā)建筑面積1011.5萬平方米，且主要集中在長三角、福建區(qū)域、珠三角和京津冀、華中區(qū)域。紓困基金平臺一旦落地，接下來免不了還會有一波泰禾人員的調(diào)動。


●●● 4● ● ●

變相降杠桿

未來走一條“小而美”的高端住宅開發(fā)之路，對泰禾來說不是件壞事。知情人士丁對路數(shù)稱，黃其森已經(jīng)想通不再追求規(guī)模，如果此番危機化解，未來保持在300-500億規(guī)模也還可以。近三年沒有拿地，加上一系列的收縮變現(xiàn)調(diào)整，泰禾已經(jīng)狠狠地降過一把杠桿。后期隨著債務展期的落定，可預見負債率只會更低。三道紅線下，當下各家開發(fā)商面臨的降負債壓力，泰禾早已有切膚之痛，也把降杠桿這事走在了前頭。泰禾還會是一家房地產(chǎn)公司。至于那些占用現(xiàn)金流過多的多元化業(yè)務，已經(jīng)被擺在貨架上，只待賣個好價錢。路數(shù)了解到，母公司泰禾投資的到期債務已經(jīng)大大減輕。看，當黃其森被逼到一定份上時也很拼，斷臂自救、刮骨療傷不在話下。不過他也將要付出昂貴的代價。對于一個民營房企老板來說，等待他的是股權被稀釋，話語權被部分削弱。而在過往的25年里，他已習慣掌握泰禾的種種。路數(shù)的一位朋友說：現(xiàn)在的泰禾雖然從重癥監(jiān)護室出來了，但進入手術室后能否走出來，就看主刀大夫的了。


●●● 5● ● ●

保衛(wèi)泰禾

2020年年底，黃其森給8位泰禾人升了職，以肯定他們的貢獻，或者說叫穩(wěn)定軍心。有升為副總裁（M2）的李衛(wèi)東、童斌和黃霄輝；升為總裁助理（M3-1）的黃曉青、李樹波、韓化亮和陸勘晉；以及升為總經(jīng)理級（M3-2）的阮仕江。
當中不少為老泰禾人。
一位泰禾的員工對路數(shù)稱，對泰禾負面新聞習以為常，但也太需要一些好消息調(diào)劑心情以支撐下去。債主上門、業(yè)主憤怒，泰禾人也很無奈。拿北京泰禾公司來說，比起高峰期的過千人，現(xiàn)在只剩約400人。沒及時交租，他們遭遇過斷水斷電、在小黑屋里辦公。還有一次，當時泰禾北京總部還在招商局大廈，一業(yè)主拿著擴音器沖上辦公室扯著嗓子喊：泰禾無良。能夠堅持到現(xiàn)在的泰禾人相當不易，關鍵是工資還沒到手。每個人的背后都是一個個家庭。再回過頭來看，民營企業(yè)的天花板說白了本質(zhì)就是老板的進化能力。老板對業(yè)務、管理、運氣、處世哲學及做事方法的理解，能不能不斷升級。黃其森曾低頭承認過，泰禾在管理上是小學生。他也并不避諱地表示過，泰禾的挖人偏好，名單中排在首位的就是萬科。擺在臺面上對比，萬科對泰禾簡直就是降維打擊。泰禾需要向萬科學習的地方太多。比如，萬科建立了現(xiàn)代職業(yè)經(jīng)理人制度和現(xiàn)代企業(yè)制度，保留王石基因的同時實現(xiàn)了去王石化，在接班人傳承以及管理層職業(yè)化上可圈可點。比如，即便遭遇了幾次野蠻人敲門，萬科沒有選擇進一步民營化而是堅定混合所有制，寶萬之爭最后也證明混合所有制最終還是護身符。再比如，創(chuàng)始人王石在某些特定節(jié)點上，能俯得下身，道歉。泰禾人和萬科人未來會如何推杯換盞、笑眼盈盈相處？或許《瓦爾登湖》里的一句話可以作為參考——把舊的翻新，回到它們中去。萬事萬物沒有變，是我們在變。


●●● 6● ● ●
萬科式戰(zhàn)投
這大半年來，萬科給外界上了一堂生動的“戰(zhàn)投”課。萬科沒有大筆一揮先砸錢進場，也沒有踩著七彩祥云擺著高姿態(tài)指指點點。萬科對泰禾還是輸出了它的現(xiàn)代企業(yè)制度：2020年年中，在萬科的建議下，泰禾原本的“總部－區(qū)域－城市－項目”四級管控體系在往“總部—城市”的二級管控轉變中。
不過，知情人士丁認為，在后期盤活項目時，需要泰禾的設計、招采、成本、財務等團隊人員。同樣，恢復外界對泰禾的信任，也是場災后重建大工程，亦需要泰禾品牌、客服等團隊。在債務重組上，知情人士丁對路數(shù)稱，萬科確實有在幫助著推動和債權人的談判。同樣在眼下各方探討的紓困平臺上，萬科也愿意為泰禾謀劃。
在游戲規(guī)則和原本籌碼都悉數(shù)入池重構的當下地產(chǎn)市場，萬科式的克制、冷靜、規(guī)范、自律，無疑將助推其成為地產(chǎn)界的AMC巨頭。近半年多時間下來，當泰禾這樣一家民營企業(yè)遇到萬科這樣的混合所有制企業(yè)時，會有什么感受？如人飲水、冷暖自知吧。當然，戲謔點來描述：當泰禾被抬進重癥監(jiān)護室時，即便已經(jīng)奄奄一息，萬科也沒馬上給插管兒，而在精神上鼓勵著——加油，要挺下去！
現(xiàn)在，在債務重組逐漸明朗化面前，路數(shù)納悶，萬科可不可以再向前走一步，再走一步？還有一個疑問是，在大魚吃小魚的年代，戰(zhàn)投如“萬科”的同時，是否還會出現(xiàn)下一個努力堅持著要挺過去的“泰禾”？