華夏幸福夢(mèng)碎

要說(shuō)這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)，最痛苦的城市，一定不是鶴崗，而是房?jī)r(jià)腰斬的環(huán)京。伴隨著北京副中心和產(chǎn)業(yè)外溢政策的利好，環(huán)京的房?jī)r(jià)如雨后春筍節(jié)節(jié)高升。

一次次加碼的限購(gòu)徹底撲滅了炒房熱情客的熱情，房?jī)r(jià)猶如過(guò)山車(chē)一般從高點(diǎn)下墜，燕郊從小四萬(wàn)跌到兩萬(wàn)，固安從2.7萬(wàn)跌到1.3萬(wàn)，大廠、香河、涿州都經(jīng)歷了類(lèi)似的慘淡。

樓市的慘淡必然會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)，環(huán)京崛起了三家百?gòu)?qiáng)的房企，華夏幸福、榮盛發(fā)展和隆基泰和。

最近華夏被推上了風(fēng)口浪尖，讓我們一起來(lái)聊一聊。

1.華夏幸福創(chuàng)立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。

華夏幸福致力于成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，堅(jiān)持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的理念，確立以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品的業(yè)務(wù)模式。

2.曾經(jīng)的地產(chǎn)十強(qiáng)，如今一步一個(gè)臺(tái)階的跌落。

環(huán)京樓市的泡沫，一層一層被政策擠破。對(duì)于重倉(cāng)環(huán)京的地產(chǎn)公司來(lái)講，無(wú)疑是一場(chǎng)滅頂之災(zāi)。伴隨著政策的加碼，國(guó)家給環(huán)京的地產(chǎn)公司來(lái)了一場(chǎng)徹底的壓力測(cè)試。

華夏幸福：從2016年的第八名跌落至2020年的45名；

榮盛發(fā)展：從2016年的第十五強(qiáng)回落到2020年的27強(qiáng)；

隆基泰和：從五十強(qiáng)房企已經(jīng)跌出了排名。

作為帶頭大哥的華夏幸福，一直處于資金艱難的狀態(tài)，一年一個(gè)臺(tái)階，跌出前十后，又跌出前二十，最后終于從主流地產(chǎn)掉隊(duì)。

正印證了一句話：

富在術(shù)數(shù)，不在勞身；利在勢(shì)居，不在力耕也。

3.業(yè)務(wù)模式資產(chǎn)過(guò)重，又依賴(lài)政策，長(zhǎng)期缺錢(qián)又怕下雨。

華夏幸福的核心業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)新城，是一種跑馬圈地的運(yùn)營(yíng)模式。項(xiàng)目規(guī)模都是以平方公里為單位來(lái)計(jì)算，既要做一級(jí)，又要做二級(jí)，還得引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。

這說(shuō)白了就是一個(gè)小政府，靠著給政府服務(wù)來(lái)掙點(diǎn)差價(jià)。但是這個(gè)模式有一定的風(fēng)險(xiǎn)：

投資周期長(zhǎng)：

干過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)的人都理解，拆村子是一個(gè)極其漫長(zhǎng)的過(guò)程，不是把房子推倒就完事了，還要做大量的村委會(huì)工作，拆個(gè)三五年都是很正常的事情。

即便是不需要拆遷，村里的農(nóng)用地、林地還要走農(nóng)轉(zhuǎn)用，還要落指標(biāo)，光落指標(biāo)這事就得往小半年去說(shuō)。要是干二級(jí)開(kāi)發(fā)，半年都預(yù)售了，一年下來(lái)自有資金都回正了。

政策風(fēng)險(xiǎn)大：

有人幫著政府干活首先是件好事情，政府省心省力還有業(yè)績(jī)豈不快哉。但是政府領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)動(dòng)比較頻繁，尤其是大領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)動(dòng)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目可能是毀滅性的打擊。

我們辛辛苦苦的干了一年的規(guī)劃方案，剛剛得到一把手的認(rèn)可，結(jié)果沒(méi)幾天政府班子換人，新來(lái)的一把手不認(rèn)可，你又要加班熬夜改規(guī)劃。

你要是聽(tīng)話就得辛苦，要是不聽(tīng)話就得難受。不得不說(shuō)房地產(chǎn)就是個(gè)政策市，聽(tīng)話照做有飯吃。

結(jié)算周期長(zhǎng)：

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城，它不像正常的棚戶區(qū)改造、城中村改造，土地出讓以后給你一個(gè)收益比例，你拿著錢(qián)走人就行。

華夏要分的是稅收計(jì)提、土地款返還、產(chǎn)業(yè)招商等收益，政府也怕你拿著賣(mài)地錢(qián)跑路，不好好地給政府修理、招商，自然結(jié)算的節(jié)奏和效率就會(huì)大打折扣。

4.王文學(xué)的救贖。

引戰(zhàn)投平安入股

2018年7月，華夏控股第一次向平安轉(zhuǎn)讓其持有的華夏幸福5.8億股票，占總股19.70%。

之后，吳向東入主華夏，并成立南北雙中心，吳向東還在原來(lái)華潤(rùn)舊總部大樓辦公。

同時(shí)，平安曾再次增持華夏幸福，持股比例共計(jì)超過(guò)25%，直逼王老板。

此時(shí)，有人猜測(cè)，是否是平安要奪權(quán)？

對(duì)于此舉，王老板曾在股東大會(huì)說(shuō)明，平安不是為了奪權(quán)！大家都是朋友！

王老板急于否認(rèn)了，但從現(xiàn)在局勢(shì)看來(lái)，頗是無(wú)奈之舉。

不自救，活也活不下去！

割地求生。

2018年10月，華夏幸福平價(jià)轉(zhuǎn)手環(huán)京十宗住宅用地，萬(wàn)科眼疾手快32.34億抄底環(huán)京33.93萬(wàn)㎡的住宅。

賣(mài)房子的速度畢竟是比較慢，沒(méi)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)的快，來(lái)的更直接。

另外其它產(chǎn)業(yè)新城的項(xiàng)目，也在源源不斷地向外拋售。

甚至包括起家之地的固安，保利、大悅城、金地借助華夏的力量紛紛殺入。

降價(jià)促銷(xiāo)

環(huán)京的政策，本來(lái)大家都覺(jué)得是嚴(yán)苛是暫時(shí)的，漲價(jià)才是永恒的旋律。大家都想著熬一熬就度過(guò)寒冬了，所以開(kāi)發(fā)商都是咬緊牙關(guān)不降價(jià)。

但是華夏熬不住了，在饑腸轆轆中還是打響了環(huán)京降價(jià)的第一槍。

霸州孔雀城以七折賣(mài)方，原本125萬(wàn)的房子，現(xiàn)在85萬(wàn)就可以拿下，整整省了40萬(wàn)。

5.95億馳援華夏，以解燃煤燃煤之急。

華夏幸福最近慘遭圍剿，不僅股債遭到拋售，而且信用等級(jí)也被下調(diào)，再加上平安利潤(rùn)對(duì)賭，華夏的新年怕是不好過(guò)了。

就在危難關(guān)頭，95億政府援助從天而降，這無(wú)異于在寒冬臘月送來(lái)了一床棉被。據(jù)傳95億的用途如下：

首期轉(zhuǎn)賬30億元，用于支付農(nóng)民工工資及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；剩余10億元兌付華夏幸福債的回售。

華夏幸福終于可以過(guò)個(gè)安穩(wěn)年了。

河北政府其實(shí)也不富裕，窮父母能拿出這么多錢(qián)來(lái)支援孩子買(mǎi)房，關(guān)系絕對(duì)不一般。

八成是要入贅當(dāng)女婿了，老丈人幫襯一下閨女也是情分之內(nèi)。

都說(shuō)時(shí)勢(shì)造英雄，王老板能從火鍋干到千億房企，真是實(shí)屬不易。

如果華夏姓中不姓王，也許結(jié)局又是另外一個(gè)樣子。

但不管怎么說(shuō)，姓王的時(shí)代即將過(guò)去。

未來(lái)怎么樣，就讓我們交給時(shí)間吧。