國土部新推土地政策：土地集中供給 一年集中不超三次

鄭州“統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓”的文件，就像昨晚的大雪，突如其來，打開發(fā)商一個措手不及。然而，大雪今天就會消失，而那份紅頭文件卻一直存在，成為影響鄭州房價的“王炸”，將持續(xù)多年。

網(wǎng)絡(luò)傳言，并非鄭州一家。

2月18日住建部發(fā)文直接監(jiān)控22個熱點(diǎn)城市，具體名單未公布。網(wǎng)傳包括北上廣深，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等，共計(jì)22個一線城市二線城市一網(wǎng)打盡。針對這22個城市實(shí)施“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

政策影響，三個方面：

1.地方政府（土地出讓方）

2.開發(fā)商（賣房人）

3.買房人

一、地方政府：樓市穩(wěn)定健康長遠(yuǎn)的發(fā)展

樓市最大的操盤手是政府，鄭州樓市最大的操盤手自然是鄭州政府。

什么時候供地，供什么位置，什么價格，多大面積，地方政府計(jì)劃得清清楚楚。

地方政府當(dāng)然會一盤棋考慮，只不過他的棋盤有大有小，但離不了管轄范圍。在地方政府管轄范圍內(nèi)，他不僅會考慮地塊之間的競爭——這就決定了孰先孰后；也要考慮管轄范圍外的競爭——這就決定了掛地時機(jī)。一般內(nèi)外協(xié)商好，形成良性競爭，皆大歡喜。

但是現(xiàn)在要求集中組織集中發(fā)布，住建部自然是下一盤更大的棋，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一安排，這毫無疑問就動了地方政府的“計(jì)劃”。

從供求關(guān)系來說，這么多地集中掛牌，有用地需求的開發(fā)商基本上就那么多，價格自然難以上去。當(dāng)然，也不乏這一批地中有那么幾宗素質(zhì)好，大家都去哄搶，搶著搶著把地價給哄起來——但是我相信這是小概率事件，拿地的時候開發(fā)商比誰都理性，比誰都理智，拿地前早就算好了底限。

況且，真有那么一兩宗地幾家開發(fā)商去哄搶造成價格飆升，那一定是有更多的開發(fā)商可能就退而求其次了。大家都喜歡地王，但都不希望自己弄個地王，而是希望地王就在隔壁。

以前是無序供應(yīng)，各區(qū)域各自為政，不但不能讓土地價值最大化，還可能為后期帶來不良影響。兩個方面：

一是拍出地王。還記得2016年“鄭紡機(jī)”地王嗎？還記得經(jīng)開區(qū)三天三地王嗎？還記得金茂府那個地王嗎？這些都不記得的話，總應(yīng)該記得前兩天杭州保億拍的雙湖科技城“地王”吧？

“地王”對片區(qū)甚至對整個鄭州的房價帶動，比什么樣的營銷手段都好，都更為堅(jiān)實(shí)。

近5年來，鄭州樓市出臺的調(diào)控政策，都是在消弭2016年下半年樓市過熱的影響。只是在調(diào)控過程中，一腳剎車，一腳油門，開發(fā)商和買房人也看不清前面的紅綠燈了！

二是階段供大于求。前年的綠博，去年的管南，今年的常西湖，幾個片區(qū)為啥打起來價格戰(zhàn)？就是因?yàn)殡A段性土地供應(yīng)過多，一手好牌沒有打好，開發(fā)商為了求生存，只能降價走量，回籠資金。

現(xiàn)在呢，統(tǒng)一掛牌，集中出讓，根本目的只有一個：

樓市穩(wěn)定健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

既不能過熱，也不能過冷；既不能炒作，也滿足真正買房人需求。

2018年以來，鄭州樓市調(diào)控的政策就一以貫之了，今天的統(tǒng)一掛牌出讓，只是這幾年調(diào)控的一個結(jié)果，一個新的階段，一個新起點(diǎn)。具體還有：

1.土地集中出讓，保證收益，只能溫和上漲。這樣傳導(dǎo)到房價上，同樣也是更加穩(wěn)定，溫和上漲。

2.更加注重區(qū)域規(guī)劃。

3.更加注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。住宅出讓是短期行為，而產(chǎn)業(yè)落地、培育、壯大需要很多年，而土地集中出讓正是“長短結(jié)合”，在一定程度上既保障當(dāng)下，又著眼長遠(yuǎn)。北龍湖北岸規(guī)劃調(diào)整，大量住宅地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地就是例子。

4.更加注重開發(fā)商實(shí)力。

5.更加注重配套，更加宜居。

總之，文件只是一系列之中的一個，目的是樓市穩(wěn)定健康長遠(yuǎn)的發(fā)展，是大鄭州越來越好。

二、開發(fā)商：融資、研判和銷售的綜合運(yùn)營比拼更重要

地掛出來了，開發(fā)商們拍走，戰(zhàn)場就轉(zhuǎn)換了——開發(fā)商之間的“比武”繼續(xù)。

拍地階段比的是資金實(shí)力，開發(fā)建設(shè)階段就比的是速度。同樣時間拿地，誰建設(shè)速度快，誰取證速度快，誰先銷售，誰贏在前面。為什么？因?yàn)榭蛻艟湍敲炊啵瑩屜乳_盤，就是搶占市場、搶奪客戶。

對開發(fā)商來說，速度說到底就是管理，工程管理好了，建得就快；營銷管理好了，賣得就快——管理就是開發(fā)商內(nèi)部的運(yùn)營，這至關(guān)重要，決定了各個板塊和環(huán)節(jié)能否最佳銜接，在結(jié)果上實(shí)現(xiàn)最優(yōu)。

同樣時間拿地，不同的運(yùn)營能力，決定了參賽選手起跑線并不一致。這樣以來，一線房企、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的房企，毫無疑問將會有更大的優(yōu)勢。沒有最快只有更快，新一輪的快周轉(zhuǎn)由此再次撲面而來。

但凡事也不能絕對，最快就是最好嗎？跑得最快的就一定利潤最高嗎？

答案是否定的。

速度是一方面，控制成本、保證質(zhì)量同樣重要。開發(fā)商甲速度快，但是你搞不過開發(fā)商乙賣得便宜啊，便宜也能吸引來眾多客戶——對剛需客戶來說，價格才是最牛叉的殺手锏。對開發(fā)商甲來說，你速度快但是比不上開發(fā)商丙質(zhì)量高啊——對改善客戶來說，他們非常注重品質(zhì)。

所以控制成本，你才有價格優(yōu)勢，換個說法就是，同樣的價格你才有利潤優(yōu)勢；保證質(zhì)量，你才有品牌優(yōu)勢，好的產(chǎn)品會吸引更優(yōu)質(zhì)的客戶。

表面上比速度，實(shí)際上是綜合能力，而房企的綜合能力，就是運(yùn)營能力。具體影響如下：

1.更拼實(shí)力。具體考驗(yàn)的是融資、拿地和營銷為代表的核心能力，能搞來錢，拿地時前期研判準(zhǔn)確，能夠快速賣出去。除此之外，都是輔助。

2.央企及龍頭房企市場份額將越來越大，互相參股的現(xiàn)象也將越來越多，就像現(xiàn)在福塔南邊的保利天匯和華潤凱旋門。

3.中小房企只能抱團(tuán)取暖，聯(lián)合拿地，否則只有加速消亡。

4.開發(fā)商轉(zhuǎn)型將越來越快，越來越多。借助以往的產(chǎn)業(yè)布局，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至轉(zhuǎn)到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老之類的非地產(chǎn)領(lǐng)域。

5.細(xì)分市場越來越小。一方面是縣城的市場份額被擠占，二是“非主流”產(chǎn)品將越來越少。

6.開發(fā)商鏈條越來越健全。原來開發(fā)商只需要搞錢、拿地、賣房即可，但現(xiàn)在為了降低成本，保障核心環(huán)節(jié)，將會逆市場化操作，不但自己做工程做監(jiān)理做門窗做苗圃基地，還會自己做營銷代理和廣告推廣，自己能干的全部自己干。

這種情況，在鄭州已經(jīng)很普遍，但我一直想問問開發(fā)商：

你自己把錢賺完了，別人還怎么能拿錢買你家的房子？

三、買房人：及時上車買到適合的房子很重要

回到供求關(guān)系，因?yàn)榇罅繕潜P存在，樓市越來越穩(wěn)定，需要買房子的人，也可以多走走、多看看，選擇到自己稱心如意的房子。

同時，也不要擔(dān)心開發(fā)商集體漲價。房企之間的價格聯(lián)盟是很難達(dá)成的，撕毀“條約”一個比一個快。大量樓盤同期入市，對買房人來說是好事，畢竟可選擇的多了，價格也將很實(shí)惠。

而且，同一片區(qū)的樓盤集中入市，開發(fā)商為了避開直接競爭，勢必在產(chǎn)品類型上形成錯位，你剛需，我改善，你有大平層，我有小戶型，你做毛坯，我來精裝……

然而，從長遠(yuǎn)來看，要求多了，嚴(yán)格了，土地供應(yīng)也就少了，貴了（溫和上漲），開發(fā)商拿地成本高了，羊毛最終還要出在羊身上。

及時上車，買到適合自己的房子，才是王道。

寫在后面

土地供應(yīng)兩集中，讓樓市更加穩(wěn)定，但影響之大，可謂“王炸”，這是一個什么樣的結(jié)局呢？

現(xiàn)實(shí)之中，開發(fā)商慌了，買房人笑了。

正如昨晚鄭州大雪，若干年之后，仍然存在。

2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。



據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，《通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。



同日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》：自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。



2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知?！锻ㄖ分赋觯簢?yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。



土地集中出讓將對行業(yè)帶來哪些影響？
1、對房企短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

假設(shè)各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點(diǎn)以來，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源；若集中供地政策實(shí)施，對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

表：2020年重點(diǎn)城市（市本級）住宅用地供應(yīng)情況



2、對地方政府供地行為產(chǎn)生約束，對政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國商品房銷售面積仍創(chuàng)新高，土地市場熱度不減，部分城市高價地頻出，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)受到較大挑戰(zhàn)。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運(yùn)行。同時，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。

3、土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購房者穩(wěn)定預(yù)期

集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

同時，當(dāng)下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點(diǎn)，集中供地必然會帶來項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。但值得注意的是，階段性項(xiàng)目集中入市也可能導(dǎo)致市場短期供需失衡，因此未來項(xiàng)目入市時點(diǎn)需要政府更好的把控。

兩集中政策對土地及房價影響幾何
兩集中政策在同一時期大量組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產(chǎn)生一定的影響：

1、在一定程度上降低土地競拍溢價率

同期大量集中供應(yīng)土地，將會對競拍的資金進(jìn)行有效的分流，單一宗地的競拍參與方將會減少，土地競拍溢價率將會得到一定的控制，抑制城市地價走高。

2、同期供應(yīng)土地同時入市，房企開盤后競爭激烈，對房價上漲形成一定程度的抑制

一年僅發(fā)布3次土地出讓公告，同批次供應(yīng)的土地將會達(dá)到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市項(xiàng)目激烈競爭，價格戰(zhàn)將會更加激烈，將會對商品房市場形成一定的沖擊，抑制城市房價上漲。

3、對城市住宅土地供應(yīng)形成一定的抑制，降低城市對房地產(chǎn)的依存度

一個城市1年僅有3次土地供應(yīng)機(jī)會，部分整理完畢的土地一旦錯過這三次掛牌機(jī)會，將會延遲至下一年，對城市的住宅土地供應(yīng)形成一定的抑制；降低城市對房地產(chǎn)的依存度。

整體來看，本次政策出臺將對行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，對企業(yè)帶來更大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)及時在策略上做出調(diào)整。

沙發(fā) 2021-2-25 14:18 評論(0) 收起評論

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