有律師指出，房產(chǎn)中介只能收取傭金，貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)等都屬于附屬費(fèi)用。這是二手房交易服務(wù)費(fèi)混亂、不透明態(tài)勢的最重要原因。取消貸款服務(wù)費(fèi)，讓房產(chǎn)中介行業(yè)透明化，迫在眉睫。 2月23日，“極點(diǎn)商業(yè)”獨(dú)家報道貝殼系在重慶、鄭州等多個城市實(shí)行3%中介服務(wù)費(fèi)（傭金），引發(fā)行業(yè)關(guān)注和媒體熱議。 那么，貝殼系中介費(fèi)從2%調(diào)整到3%，到底是漲價還是調(diào)整，其背后原因到底是什么？購房者成本壓力是增大還是降低？賣方為何要承擔(dān)1%的傭金，會不會轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上？3%的傭金，對買賣雙方來說是否強(qiáng)制？此前長期混亂無序的中介行業(yè)，目前又是一個怎樣收費(fèi)情況？ 連日來，“極點(diǎn)商業(yè)”再次深入房屋中介行業(yè)，并對貝殼、鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人、以及多位中介從業(yè)人員，就上述外界和買賣雙方關(guān)注多個焦點(diǎn)問題，進(jìn)行深入了解和采訪。 1.5%貸款服務(wù)費(fèi)取消，購房者成本壓力減小？ 
近日，多位鏈家門店經(jīng)紀(jì)人證實(shí)，從今年2月底起，已開始執(zhí)行相關(guān)政策，鏈家、德佑、中環(huán)、恩居、21世紀(jì)不動產(chǎn)等貝殼系中介費(fèi)率已調(diào)整為3%，即賣方1%，買方2%。 中介費(fèi)之外，還有貝殼平臺統(tǒng)一的權(quán)證代辦費(fèi)用和貸款服務(wù)費(fèi)，其費(fèi)用總計(jì)為4000元。同時，取消收取買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)。 在多位鏈家經(jīng)紀(jì)人看來，這是傭金結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并非漲價。有鏈家經(jīng)紀(jì)人對此表示，費(fèi)用調(diào)整之后，買方不用再交以前那么高的貸款服務(wù)費(fèi)，減輕了購房者的成本壓力。 “對購房者來說，最大利好是取消了1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)?！鄙鲜鲦溂医?jīng)紀(jì)人表示，這在業(yè)內(nèi)來說，1.5%貸款服務(wù)費(fèi)的取消也是先例。 所謂貸款服務(wù)費(fèi)，是為那些有按揭貸款需求客戶辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用，比如與銀行、律師、評估機(jī)構(gòu)等人員打交道的“跑腿費(fèi)”。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則，目前還是空白。 “以成交一套200萬元房屋，買方首付3成為例，照原來收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2%中介費(fèi)+1.5%按揭擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，即便幾百元權(quán)證代辦費(fèi)忽略不計(jì)，買方需支付大約6.1萬元相關(guān)費(fèi)用，賣方不產(chǎn)生費(fèi)用。按最新標(biāo)準(zhǔn)，買方需要支付4.4萬元（2%中介費(fèi)+4000元權(quán)證貸款費(fèi)），賣方費(fèi)用增加2萬元?！敝貞c貝殼市場中心負(fù)責(zé)人秦樹勛對此算了一筆賬：在新標(biāo)準(zhǔn)下，實(shí)際上購房者的成本壓力，得到了減輕。 目前，一個業(yè)界關(guān)注的問題是，從計(jì)算公式來看，在購房者壓力明顯減輕的同時，賣方會不會將這筆費(fèi)用，轉(zhuǎn)嫁到買方頭上？ “不排除個別賣方通過提高價格方式，將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。但在目前二手房交易大環(huán)境下，這難以成為普遍現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士就此表示，二手房價格一來和市場掛鉤，二來二手房“一房一價”，其價格決定權(quán)由市場和買賣雙方心理決定，傭金無法左右市場價格。 上述業(yè)內(nèi)人士稱，商業(yè)基本規(guī)律是供小于求則漲價，供大于求則降價。隨著政策調(diào)整，市場環(huán)境變化，目前二手房存量越來越多，行業(yè)逐漸進(jìn)入“買方市場”，二手房價格、成交量均呈下跌趨勢。 
以重慶為例，根據(jù)各個機(jī)構(gòu)及媒體估計(jì)數(shù)據(jù)，“重慶二手房存量已高達(dá)20萬套，隨著未來新房的持續(xù)交付，二手房存量還將不斷增長?！?/font> “二手房行情現(xiàn)在并不算好，成交量和帶看量都急劇下降，一套房子掛牌，平均成交周期超過90天。”多位中介行業(yè)人士表示，這意味著購房者選擇權(quán)更大，可供選擇房源也更多，二手房議價空間也就變大。 但對賣方來說，進(jìn)入“買方市場”并不算一個太好的消息。 “我掛在中介的一套房子，好幾個月了還未成交，標(biāo)價比原來心理價位低了近十萬元，仍然沒有賣掉。”最近急于出售名下二手房的謝丹就表示，現(xiàn)在二手房市場行情不好，只要能將房屋很快出售，自己承擔(dān)1%的中介費(fèi)用，也完全可以接受，更不會將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。 有房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士認(rèn)為，二手房“賣方市場”進(jìn)入“買方市場”的轉(zhuǎn)變，中介機(jī)構(gòu)對原有收費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整，也是為了適應(yīng)買賣雙方市場變化后的新需求?！捌淠康?，或許是為了減輕購房者壓力，增加市場活躍度和成交量。同時，也要看到平臺和企業(yè)經(jīng)營確實(shí)也需要考慮成本問題，所以適當(dāng)調(diào)整策略，將部分傭金讓賣方承擔(dān)?！?/font> 行業(yè)魚龍混雜，3%為行業(yè)最低？ 
實(shí)際上，多年來由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)魚龍混雜，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有明確規(guī)定。那么，3%的傭金，行業(yè)對比來看處于什么位置？ 以二手房存量排在前列的重慶市場為例，中介平臺除所有品牌加起來約有1500多家門店的貝殼系，還有對外宣稱1000多家門店的到家了，400多家門店的優(yōu)居，再加上更小一些的美聯(lián)物業(yè)、誠祥地產(chǎn)、三科地產(chǎn)等，構(gòu)成重慶中介的江湖版圖。 目前，到家了中介門店內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：傭金為成交價3%，其中業(yè)主1%，買方2%。此外貸款服務(wù)費(fèi)為貸款額的1.5%-2%（商貸1.5%，公積金2%），按揭評估費(fèi)1580元，權(quán)證辦理費(fèi)500元。 誠祥地產(chǎn)和到家了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全一致。仍按照一套房子200萬價格、首付三成來計(jì)算，那么到家了、誠祥買方需付出的購房成本約為40000元（2%傭金）+21000元（貸款140萬，1.5%商貸服務(wù)費(fèi)）+1580元的評估費(fèi)+500元的權(quán)證辦理費(fèi)，合計(jì)大約為63080元
如果將重慶所有中介行業(yè)傭金和其他收費(fèi)橫向?qū)Ρ葋砜?，那么會赫然發(fā)現(xiàn)一個讓人吃驚的事實(shí)——貝殼系的3%傭金，居然在行業(yè)中最少。 截至目前，美聯(lián)物業(yè)、誠祥地產(chǎn)、到家了、優(yōu)居、三科地產(chǎn)等均未跟隨貝殼腳步調(diào)整收費(fèi)比例。
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