開發(fā)商“再做剛需，就是死緩?！?/a>

一個一線房產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)人說：

他之所以離開原來的公司，就是覺得公司不能再繼續(xù)做剛需了

而他出來就是堅定不移的不做剛需了

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在還有機(jī)會嗎

其實我不知道

但是很重要的一點，就是任何的房企不能再沉浸在剛需思維里了

其中有一個關(guān)鍵因素就是

如今幾乎每個城市發(fā)展都有超過15年以上的周期

一二線城市基本在25年以上

幾乎每個城市的二手房的規(guī)模已經(jīng)開始接近一手房了

更為夸張的北京上海，二手房的成交套數(shù)都是一手房的兩倍以上

而這樣的城市發(fā)展階段意味著，幾乎你開發(fā)的每一塊地，邊上都必定會有二手房

二手房未來不可避免的成為你的競爭對手

市場結(jié)構(gòu)性下行，房產(chǎn)已經(jīng)不會同以往那樣作為家庭投資選擇

對于市場而言，二手房永遠(yuǎn)有比一手房更便宜的理由

這倒不是說什么供需關(guān)系或者市場環(huán)境，因為一二手雙方之間的底牌不一樣

對于一手房開發(fā)而言，再便宜他也有土地成本、建安成本以及開發(fā)周期等原因

但是對于二手房而言，只要是房齡在五年以上，那么相比較買入價格，現(xiàn)在多少錢都是賺的

那開發(fā)商的機(jī)會是什么

現(xiàn)在房企做開發(fā)可以作為戰(zhàn)略發(fā)力的就是兩個賽道，第一是中產(chǎn)的終極改善

就是給到中產(chǎn)最后一次換房的理由

這套房子換好之后他們也就不換房了

而另一個可以做的就是塔尖豪宅

對于塔尖項目來說，這類賽道的開發(fā)最大的優(yōu)勢就是可以獲得利潤，而且是龐大的利潤

每個城市都有一兩個塔尖項目能夠同步獲得流量和利潤

單個項目擁有自己的定價體系，而且供不應(yīng)求，過的無比的滋潤

但是魔幻的是，確實每個城市同周期內(nèi)只能承載一兩個項目

評論：

洛陽的格潤小鎮(zhèn)、華府，美的君蘭江山都屬于這類項目。

只是美的選錯了地段，盡管產(chǎn)品檔次很高，五六十畝地規(guī)模走的步履維艱，

那位置做尊府那樣的中等改善，早就賣完了。