這波樓市，將套住很多人！

這一波樓市，將套住很多人。關(guān)鍵問題是，什么時(shí)候能解套呢？或者說，下一次跑的時(shí)機(jī)是什么呢？

這波樓市刺激，剛開始的時(shí)候很多人都調(diào)侃，什么降低首付，那是把上吊繩往下拉一拉，讓矮個(gè)子也能夠掛上去；什么降低首付，只不過換了一張更密的網(wǎng)，逮更小的魚而已。

市場并沒有多么狂熱，但是隨著政策效果釋放，樓市成交量放大，再加上樓市自媒體各種吹噓，“樓市到底了”、“樓市賣爆了”、“房東連夜?jié)q價(jià)幾百萬”等等。

手中有點(diǎn)錢的人，或者自認(rèn)為有點(diǎn)消息渠道的人，開始慌了，沒有管住自己的手，開始下場買房子了。但是他們并不是缺房子住，而是想著抄底或投資，因此都是連買兩套或三套。

一個(gè)遺憾的事情就是，這些人，可能會被這波樓市套死。

為什么這么說？

1、這次樓市政策，并未超越過去規(guī)律。

我們之前就跟大家講，史無前例的刺激政策出來，樓市成交量肯定會飆升，這是正常的膝跳反應(yīng)，這并不意味著，樓市又新崛起了，因?yàn)檎嬲目简?yàn)是，政策效果的藥效究竟能維持多久。

從2020年以來，我們就不斷出臺樓市刺激政策，比如放松限售、放松限購、降低房貸利率、降低借貸門檻，降低房貸利率等等。

全國范圍內(nèi)差不多每年都出臺上千條刺激樓市的政策，也有政策集中釋放期，從上到下，從貨幣財(cái)政到稅費(fèi)調(diào)整等等，一起下猛藥。

但是樓市刺激政策的一般規(guī)律就是，小打小鬧擋不住下滑趨勢，一起下猛藥，藥效長的能堅(jiān)持3-4個(gè)月，一般就堅(jiān)持2個(gè)月。

這一次930樓市新政，也沒逃出歷史規(guī)律，10月初政策效果釋放，一個(gè)月后達(dá)到頂峰，然后逐步萎縮，預(yù)計(jì)再過一個(gè)月成交量差不多就回到新政之前了。

我們再看一下這幾天的短期數(shù)據(jù)，成交量峰值和谷值，從上到下的趨勢其實(shí)相當(dāng)明顯了。

注意，這種趨勢還是全國最抗跌，最有價(jià)值的一線城市的樓市，其他新一線、二三線城市的樓市，根本沒反應(yīng)，啥刺激政策都沒反應(yīng)。

也就是說，這一次聲勢浩大，史無前例的樓市刺激政策，政策效果并未超過之前水平，樓市成交量也并未超過之前，更別提2016年樓市狂熱時(shí)的成交量了。

因此，這次買房，就跟2020年后買房一樣，買了就會被套住。

2、樓市，量短暫起來了，但是價(jià)沒起來。

量價(jià)轉(zhuǎn)換，是需要時(shí)間和能力集聚的。

股市的量價(jià)轉(zhuǎn)換很快，一天就能搞起來了。但是樓市的量價(jià)轉(zhuǎn)換比較慢，正常情況下得半年的時(shí)間。

也就是說，樓市成交量放大持續(xù)半年，房價(jià)才可能會慢慢起來。

我們前面講了，我們的樓市刺激政策，政策效果最多持續(xù)3-4個(gè)月，然后又回到之前了。

這種成交量放大程度，無法換來房價(jià)的反彈，所以我們看到，基本上房價(jià)一直出現(xiàn)下跌趨勢。

這次930樓市新政后也一樣。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月百城二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.6%，一線城市二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.2%。

這個(gè)什么意思呢？

這是價(jià)格下跌的速度放緩了，但是價(jià)格還在下跌趨勢當(dāng)中，房價(jià)并沒有企穩(wěn)或者上漲。

大家一定要敬畏趨勢的力量，要尊重規(guī)律，不要動不動就人定勝天，我們不一樣。

樓市有力挽狂瀾的政策嗎？當(dāng)然有。

問題是，為什么之前不出臺這些政策呢？之后為什么會出臺這些政策呢？這是關(guān)鍵。

擴(kuò)展到其他政策也一樣，大家都知道，明明有些政策利國利民，怎么就不出臺呢？比如給老百姓發(fā)錢，用老百姓消費(fèi)帶動生產(chǎn)，從而啟動經(jīng)濟(jì)。

本質(zhì)上就是，任何政策選擇，都是利益選擇，都是利益博弈。

一旦牽扯到利益這些東西，很多政策就不僅僅是政策了，事情就會變得復(fù)雜，這些因素構(gòu)成了趨勢的力量。

回歸樓市政策，當(dāng)年為啥要抑制樓市泡沫？這些因素消失了嗎？房住不炒理念過時(shí)了嗎？比如高房價(jià)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，高房價(jià)抑制生育意愿等等。

當(dāng)下的樓市，一定要回歸更加長期的因素。

昨天中國房地產(chǎn)報(bào)又發(fā)了一篇文章：重新認(rèn)識和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位。

這是大家不想嗎？是不能??！

誰不想換大房子，換成市中心的房子？是沒有錢換吶。

大家卻那點(diǎn)稅費(fèi)嗎？是沒錢付首付，或者付了首付沒能力付月供。

3、樓市的關(guān)鍵看什么？政府出面大規(guī)模買房子。

現(xiàn)在很多城市出臺的政策，比如取消豪宅稅，降低印花稅等等，這些都沒有太大作用。

什么政策有用？組建住房銀行。

2024年11月18日，廣州市政府旗下的廣州安居集團(tuán)發(fā)布公告，計(jì)劃在全市范圍內(nèi)廣泛收購存量住房，用作保障性住房，以應(yīng)對城市住房需求的多元化和復(fù)雜化。

這個(gè)政策思路其實(shí)很早就有了，也提了很長時(shí)間了。

從供需關(guān)系，以及國際經(jīng)驗(yàn)看，政府下場收房子，確實(shí)能夠穩(wěn)住樓市。

但是需要注意的是什么呢？

其一，政府下場收房子，一定是價(jià)格相對劃算，也就是價(jià)格比較低，并且收購之后會流出市場，對周邊地區(qū)的房價(jià)不僅沒提升，反而會打壓周邊房價(jià)。

其二，政府下場收房子，關(guān)鍵是收儲的規(guī)模有多大，核心是錢誰來出。

如果地方政府自己籌錢，那么收儲的規(guī)模一定不大，因?yàn)榈胤秸疀]錢嘛。

但是想通過供需關(guān)系影響價(jià)格，規(guī)模決定一切。

就跟股市平準(zhǔn)基金，或國家隊(duì)一樣，股市總市值80萬億，你搞個(gè)幾百億投進(jìn)去，一點(diǎn)水花都起不來。你想在市場上有影響，規(guī)模起碼得2萬億以上。

再說了，地方搞房地產(chǎn)是為了給自己搞錢，而不是自己花錢去搞地產(chǎn)，別搞錯(cuò)了因果關(guān)系。

還有些人天真的會認(rèn)為，地方花點(diǎn)錢把樓市搞上去了，可以繼續(xù)賺更多的錢吶。你這邏輯沒錯(cuò)，但是不符合現(xiàn)實(shí)，也不符合決策邏輯。

樓市趨勢是否扭轉(zhuǎn)，就看一個(gè)：是否發(fā)行特別國債，組建住房銀行，下場直接買房子。

如果發(fā)行4-5萬億特別國債，組建住房銀行，那么全國樓市的供需關(guān)系里面就會扭轉(zhuǎn)，同時(shí)也標(biāo)志著住房“雙軌制”正式形成，即市場化住房和保障性住房。

這個(gè)階段，將是樓市最后的逃跑機(jī)會了，也是解套的最后機(jī)會。

但是，如果你設(shè)身處地的想一下，為什么要花那么大代價(jià)組建住房銀行呢？有那個(gè)錢，干點(diǎn)其他事兒是不是會更好呢？