房貸利率下調(diào)月供反增加？

近日，界面新聞注意到，部分存量房貸用戶反饋“存量房貸利率下調(diào)，但最近一期月供反而增加”。

比如有市民反饋，“在房貸利率調(diào)整前，每個(gè)月房貸扣款金額將近6000元，而這個(gè)月卻扣款10000元?！?

類似這樣的案例很多。一位重慶用戶在社交媒體上表示：“房貸利率由固定4.41%轉(zhuǎn)浮動(dòng)后變?yōu)?.38%，還款金額從3197元卻從變3276元。”

一位江蘇用戶表示：“利率4%，月供4917，降到3.9%后，月供變成4927，還多了10元?！?/font>

為何存量房利率下調(diào)但月供反而高了？對(duì)此，界面新聞向多名銀行業(yè)內(nèi)人士求證。相關(guān)人士表示，確有可能發(fā)生在等額還款方式的借款人身上，但這種情況是暫時(shí)的，之后的月供金額必然會(huì)逐步減少。

一位銀行人士向界面新聞新聞表示，對(duì)于等額本息還款方式的貸款遇到利率調(diào)整，銀行調(diào)整當(dāng)月的計(jì)息方式做了優(yōu)化，優(yōu)化后調(diào)整當(dāng)月應(yīng)還利息采用分段計(jì)息，應(yīng)還本金按照調(diào)整后的利率計(jì)算，當(dāng)月應(yīng)還款額＝當(dāng)月應(yīng)還利息＋當(dāng)月應(yīng)還本金。

因此，按照當(dāng)前的計(jì)算方式，利率調(diào)整方式選擇按年浮動(dòng)的客戶，在利率調(diào)整當(dāng)月，可能會(huì)出現(xiàn)LPR 下調(diào)，但是月還款額比上月多的情況。

來看具體計(jì)算方式：

先是當(dāng)月應(yīng)還本金變化情況。

對(duì)于等額本息還款方式，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會(huì)越多。以本金100萬，期限20年為例，以下表格展示了對(duì)于等額本息還款方式，不同年利率情況下月還款額和本金利息的分布情況。

[color=rgb(102, 102, 102) !important]這里請(qǐng)看本金

再來看當(dāng)月應(yīng)還利息。

當(dāng)房貸利率在某個(gè)月中發(fā)生調(diào)整時(shí)，這個(gè)月的利息計(jì)算通常會(huì)采用分段計(jì)息的方式。分段計(jì)息是指將該月的利息分為兩部分計(jì)算：一部分按照調(diào)整前的利率計(jì)算，另一部分按照調(diào)整后的利率計(jì)算。

如利率下降，當(dāng)月利率調(diào)整前的計(jì)息利率不變，當(dāng)月利率調(diào)整后的計(jì)息利率下降，當(dāng)月總的應(yīng)還利息會(huì)減少。

最后來看加總的當(dāng)月應(yīng)還款額變化情況。

當(dāng)利率下降時(shí)，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息小于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會(huì)增加，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息等于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額不變，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息大于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會(huì)減少。

“因此，在該計(jì)算方式下，有可能存在房貸利率下調(diào)月供反而增加的情況。但是，這種情況只會(huì)發(fā)生在調(diào)整首月，次月還款金額會(huì)減少，總的貸款本金不變?！鼻笆鲢y行人士表示。