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由于購房后公攤面積的不透明，以及實際使用面積的模糊性，近日，多地官宣商品房將實行按套內(nèi)面積計價銷售后，“取消公攤”再度成為熱搜關鍵詞。 與此同時，對購房成本和用房成本的影響也再度被討論，有購房者疑惑，“之前買的是不是多交錢了？”“物業(yè)費、采暖費會怎么收？” 澎湃新聞為此采訪了多地住建部門，各地住建部門人士表示，該政策用意并非取消公攤，而是計價方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地了解所購居住空間的實際大小，有助于購房者分辨出商品房的性價比。對于“物業(yè)費”、“采暖費”、“稅費”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。 買房多付了十幾萬？多地住建部門回應：“取消公攤”并非不計公攤 12月17日，張家口市住建局等4部門近日印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知指出，將鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。 12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住建局、市發(fā)改委發(fā)布《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內(nèi)商品房將實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售。 對大部分購房者而言，由于公攤面積無從測量、無從計算，因此，政策發(fā)布后，“取消公攤”的呼聲再起。部分購房者將“按套內(nèi)建筑面積計價銷售”簡單等于取消公攤，并直言“買了房的怎么辦，能退嗎”。 對此，張家口市住建局相關工作人員對澎湃新聞表示，“取消公攤”的意思是鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，只是計價方式的變化，讓消費者消費得明明白白。 其實，早在衡陽和張家口之前，已有多地提出可按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。 今年9月，湘潭市發(fā)布《湘潭市促進房地產(chǎn)市場高質量發(fā)展的若干措施》的18條措施，在優(yōu)化住房銷售方式方面提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。 廣東肇慶市則于今年5月出臺相關規(guī)定，明確從2024年5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。 更早之前，合肥于去年7月召開全市房地產(chǎn)工作專題會議，也提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價?！?/font> 從探索實施“按套內(nèi)面積計價銷售”的城市來看，多地住建部門工作人員表示，“按套內(nèi)面積計價銷售”并非直接取消公攤，更多的是計價方式和宣傳口徑的一個變化。 肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局工作人員對澎湃新聞表示，按套內(nèi)面積計價銷售，對開發(fā)企業(yè)而言購房總價并沒有太大影響，只是宣傳口徑的變化。按套內(nèi)面積計價銷售后，購房者看得更直觀，得房率高的項目自然更受歡迎。 有地方住建局人士提及，政策發(fā)布后一些購房者打電話問，按套內(nèi)面積計價是不是說之前買的房子多交了十幾萬？其實是沒有的，還是會折合住房的公攤成本，按套內(nèi)面積計算的單價會比以建筑面積計算的單價高。舉例來說，對購房者而言，按套內(nèi)面積計價的情況下，花1萬元買1平方米，就是你住的那一平方米，而按建筑面積來算單價可能是8000元，只是計價方式的變化。 事實上，“取消公攤”并非取消業(yè)主共同分攤的公用建筑面積，而是在住房交易環(huán)節(jié)調整為按套內(nèi)面積計價銷售。 麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關榮雪表示，按套內(nèi)建筑面積計價并不等于取消公攤。按套內(nèi)面積計價是指在房屋銷售時，以房屋實際可使用的面積（即套內(nèi)面積）為基準進行計價，而不包括公共部分（如樓道、電梯、設備房等）的面積；而“取消公攤”則是指完全去除公共部分面積的概念，這在實際操作中很難實現(xiàn)。 從衡陽發(fā)布的政策就不難看出，公攤仍客觀存在。政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前，應當公示有資質的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數(shù)；（三）不分攤的共用部位。 同時，衡陽市住建局在今年8月發(fā)布的政策解讀中提及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款。購房者辦理的不動產(chǎn)權證書仍會體現(xiàn)房屋建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積三個數(shù)據(jù)。 物業(yè)費、稅費怎么收？目前仍按建筑面積執(zhí)行 值得一提的是，目前，物業(yè)費、采暖費，稅費大多是按建筑面積來計算，多地宣布“按套內(nèi)面積計價銷售”后，也有網(wǎng)友疑惑后續(xù)是否會換作以套內(nèi)面積進行計算。 在業(yè)內(nèi)看來，若未來物業(yè)費、采暖費等均依據(jù)套內(nèi)面積計算，不僅能降低購房者的居住成本，還能激發(fā)其購房意愿，有望助力房地產(chǎn)市場在連續(xù)多年成交量下滑的趨勢中企穩(wěn)，甚至實現(xiàn)回升。 不過，從張家口、肇慶等出臺政策的城市來看，相關用房成本的調整尚未跟進。 以肇慶為例，在新規(guī)出臺后，肇慶城投·星悅四季項目采取按套內(nèi)面積計價和按照建筑面積計價兩種方式。據(jù)樓盤工作人員介紹，兩種計算方式的單價有所不同，但總價是相同的。對于物業(yè)管理費的收取問題，項目工作人員表示，目前仍按建筑面積計算。 肇慶市住建局工作人員表示，目前僅計價方式作出調整，其他收費仍按原政策執(zhí)行。 張家口市住建局工作人員也坦言，物業(yè)、供熱、稅費等問題都需要多部門共同出臺政策才能實施調整，部分事權也不在地方，需要上級層面來制定。 另據(jù)房企內(nèi)部人士介紹，該企業(yè)在衡陽的項目尚未在執(zhí)行層面做出具體調整，“按套內(nèi)面積計價銷售”政策尚未傳導至項目層面。 從房產(chǎn)交易稅費來看，陸騎麟指出，在稅費方面與面積掛鉤的主要是契稅和房產(chǎn)稅。若按套內(nèi)面積計算，短期內(nèi)契稅所受的影響最為直接且顯著。 房產(chǎn)稅方面，目前，上海、重慶等地試點房產(chǎn)稅政策與建筑面積掛鉤，（上海的免征點為家庭人均60平方米，重慶則針對180平米以上高檔住房征稅）。長遠來看，若房產(chǎn)稅全面鋪開，則將受到更大的影響。 契稅方面，據(jù)今年11月12日財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
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