大開發(fā)商正扎堆“退地”

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

全國(guó)各地正在掀起一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“退地潮”，覆蓋廣州、北京、深圳、成都、寧波等一二三線城市。

這波退地潮中，萬(wàn)科、越秀、華潤(rùn)等地產(chǎn)巨頭紛紛行動(dòng)，將一些早年拍下卻尚未開發(fā)的土地退還地方。地方政府一方面通過(guò)調(diào)整土地用途、降低開發(fā)要求等方式“解套”，另一方面加緊推動(dòng)土地再上市，以吸引開發(fā)商重新入場(chǎng)。

與此同時(shí)，地方政府開始試水“地票”補(bǔ)償政策。

2024年8月底，越秀地產(chǎn)4天內(nèi)退地4宗，金額超120億元，這些地塊是越秀地產(chǎn)3年前拿下的，一直未開發(fā)。廣州市政府對(duì)此補(bǔ)償方式為等值應(yīng)付票據(jù)，越秀地產(chǎn)可用這些票據(jù)繼續(xù)在廣州買地。

2024年12月，萬(wàn)科以底價(jià)28.8億元拿下廣州番禺南站商務(wù)區(qū)3宗宅地。這3宗地塊此前就由萬(wàn)科持有，后因軌道交通建設(shè)原因不具備開發(fā)條件而停滯；2023年底被政府收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃后，重新掛牌。

國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土經(jīng)濟(jì)室主任黃征學(xué)表示，房企退地是正常的商業(yè)調(diào)整行為，主要是商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境改變后，原有土地開發(fā)性質(zhì)已不符合形勢(shì)變化的要求。這背后的邏輯，一方面是政府層面積極盤活存量閑置土地；另一方面則反映出，企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境變化后，面臨資金壓力。

記者采訪的多位專家均預(yù)計(jì)，2025年房企“退地”情況還會(huì)增多。從囤地到退地，中國(guó)樓市的游戲規(guī)則正在發(fā)生深刻變化。

退地需求凸顯

曾誕生于樓市地市火熱時(shí)期的一些高價(jià)地塊，正面臨被房企退回的命運(yùn)，這是樓市供需失衡的一個(gè)信號(hào)，也是市場(chǎng)調(diào)整的必然結(jié)果。

2024年最后一天，保利發(fā)展以70.22億元底價(jià)拿下廣州天河區(qū)2宗地塊（前身為“絹麻廠地塊”），折合樓面地價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)于絹麻廠地塊并不陌生。絹麻廠地塊第一次拍賣是在2001年5月，起拍價(jià)僅3.86億元，折合樓面地價(jià)1012元/平方米，但因無(wú)人應(yīng)價(jià)而被收回。

2008年1月，絹麻廠地塊再次出讓，吸引了十余家房企競(jìng)拍，包括恒大、奧園、粵海地產(chǎn)、新世界中國(guó)、保利發(fā)展等，經(jīng)過(guò)200輪舉牌后，恒大以41億元總價(jià)競(jìng)得，樓面地價(jià)1.31萬(wàn)元/平方米。

但由于恒大未繳齊土地出讓金，又未對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)，地塊于2010年被廣州收回并更改為商業(yè)用途，恒大被罰沒(méi)1.3億元保證金。直到2024年9月，該地塊才又調(diào)整為住宅用地。

除出險(xiǎn)房企，央企、國(guó)企以及地方國(guó)資平臺(tái)，也出現(xiàn)“退地”情況。

2024年7月，華潤(rùn)置地針對(duì)福州斗池路綜合體未開發(fā)部分，提出退地申請(qǐng)。這宗地塊華潤(rùn)置地已拿了10年，但原計(jì)劃建設(shè)4棟商務(wù)樓及1棟商業(yè)中心的東區(qū)地塊卻遲遲未開發(fā)。很快，調(diào)整完相關(guān)規(guī)劃后，這塊地重新上架拍賣，華潤(rùn)置地又將它買了回來(lái)。

之后的8月、9月和11月，越秀地產(chǎn)分別退回5宗地塊，涉及資金超135億元。其中11月以15.29億元現(xiàn)金補(bǔ)償退還廣州大干圍地塊，政府在將該地塊由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后重新出讓，由越秀地產(chǎn)以20.23億元底價(jià)重新競(jìng)得。

在北京，萬(wàn)科將一宗8年前拿的地塊退了，政府收回后改變了土地出讓條件，比如不再需要企業(yè)自持，掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格也大幅增長(zhǎng)，該地塊再次入市后被保利建工以89億元買下。在武漢，華僑城將位于楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的105畝地，直接退還給政府。

2024年11月份，南京人居森林地塊在被退回幾個(gè)月后，調(diào)整規(guī)劃，容積率降為1.5、建筑高度降為60米，搖身一變成為低密宅地。此外，西安、長(zhǎng)沙等地均出現(xiàn)房企退地現(xiàn)象。

這波退地潮，不僅是開發(fā)商在止損，更是市場(chǎng)在重新定規(guī)則。規(guī)劃調(diào)整后，土地的開發(fā)價(jià)值提高，讓開發(fā)商“退一步再拿回來(lái)”成為可能。

不過(guò)，從目前這些“退地”情況來(lái)看，“地方政府直接收回、收購(gòu)落地的案例少，即收回土地，做公共用地，然后對(duì)開發(fā)商做出補(bǔ)償。大部分案例是收回后調(diào)整規(guī)劃，收縮或退出配建或自持比例，商辦改住等等，這些是多數(shù)案例?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“退地”背后，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。

沙發(fā) 2025-1-11 10:43 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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板凳 2025-1-14 17:06 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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