萬(wàn)科“二號(hào)位”風(fēng)波 下來(lái)何去何從？

四年前，萬(wàn)科發(fā)行公司債時(shí)，發(fā)行利率和同期限的國(guó)債利差不到1%。這表明當(dāng)時(shí)市場(chǎng)認(rèn)為萬(wàn)科的違約風(fēng)險(xiǎn)低到接近于中國(guó)財(cái)政部。而現(xiàn)在，萬(wàn)科各期限公司債價(jià)格普遍接近腰斬，這意味著市場(chǎng)判斷其違約的概率至少為50%——放在國(guó)際市場(chǎng)，這已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)的“垃圾債”。

1月16日，萬(wàn)科有五筆境內(nèi)債券因跌幅超過(guò)20%而出現(xiàn)臨時(shí)停牌。在人心惶惶之際，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》于當(dāng)日晚間發(fā)布了一則關(guān)于萬(wàn)科執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在1月15日被公安機(jī)關(guān)帶走的消息，震驚業(yè)內(nèi)外，也似乎揭開(kāi)了萬(wàn)科債券暴跌內(nèi)幕的一角。但17日凌晨0點(diǎn)46分，祝九勝的微信朋友圈出現(xiàn)更新，內(nèi)容為萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌泊寓相關(guān)業(yè)務(wù)的宣傳。同時(shí)，17日早間相關(guān)的媒體報(bào)道也已刪除。

作為萬(wàn)科的“二號(hào)位”，祝九勝到底是并未被有關(guān)部門(mén)帶走，還是在被帶走并接受問(wèn)詢后回歸，目前尚無(wú)更多信息證實(shí)。但無(wú)風(fēng)不起浪，在最近一波下跌之前，萬(wàn)科債券2024年已經(jīng)承壓，因萬(wàn)科面臨的財(cái)務(wù)壓力已成為明牌，而其無(wú)論在融資端還是在銷(xiāo)售端都還未展現(xiàn)任何改善的跡象，同時(shí)作為第一大股東的深圳地鐵集團(tuán)幾乎隱身，也令其獲得后援的前景愈發(fā)暗淡。

財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，萬(wàn)科2024年前三季度凈虧損179.4億元，且截至9月底，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為1202億元，而在手貨幣資金僅797億元，現(xiàn)金短債比為0.66（相當(dāng)于每1元債務(wù)對(duì)應(yīng)的在手現(xiàn)金僅有0.66元）。同時(shí)，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2025年一季度為萬(wàn)科的債券償付高峰，98.9億元的境內(nèi)公開(kāi)債在此期間需要兌付；境外債兌付高峰在2025年5月，當(dāng)月有4.55億美元需要兌付。

值得一提的是，近期，新華保險(xiǎn)宣布與萬(wàn)科2019年一筆20億元的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃展期，而展期在非標(biāo)債權(quán)市場(chǎng)被視為違約重組的一種。此事件進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂，畢竟除了新華保險(xiǎn)，還有6家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從2019年到2023年都與萬(wàn)科有類(lèi)似的保債計(jì)劃，債權(quán)規(guī)模合計(jì)約400億元。

不過(guò)，在2024年3月的萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，祝九勝曾表示，險(xiǎn)資對(duì)萬(wàn)科的支持方式更多是以債權(quán)投資計(jì)劃對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+1……”的形式進(jìn)行。在面臨是否“+”的選擇時(shí)，有時(shí)候選擇權(quán)在險(xiǎn)資，有時(shí)在萬(wàn)科，有時(shí)是雙方的，臨近“+”的時(shí)候雙方就會(huì)好好商量。

與相對(duì)柔性的非標(biāo)債權(quán)相比，公開(kāi)債的兌付要求則剛性得多。盡管在祝九勝微信朋友圈更新后市場(chǎng)疑慮有所消解，表現(xiàn)在萬(wàn)科股票并未跌停，債券先跌后漲，似有“接飛刀”的資金介入，但以其債券價(jià)格仍然僅為面值一半的現(xiàn)狀來(lái)看，萬(wàn)科面臨的問(wèn)題已經(jīng)很緊迫，能否盡快解決，關(guān)鍵還看深圳地鐵，而深圳地鐵作為深圳國(guó)資全資子公司，目前仍是三緘其口，并未顯露出任何幫扶的意愿。

深圳地鐵目前持有萬(wàn)科27.18%的股權(quán)，當(dāng)初斥資600多億元入股，平均成本20.47元。截至1月17日，萬(wàn)科的股價(jià)約為6.6元，深圳地鐵的賬面浮虧幅度近70%，虧損額超400億元。這在一定程度上解釋了深圳地鐵這次異常的沉默。2023年年底，萬(wàn)科美元債價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，深圳地鐵的表態(tài)還比較積極，并在2024年5月從萬(wàn)科收購(gòu)了一塊土地。但這次若其繼續(xù)真金白銀地投入，顯然面臨更多的現(xiàn)實(shí)障礙。

另外，關(guān)于“萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿所以不能倒”的說(shuō)法甚囂塵上，但萬(wàn)科2024年的銷(xiāo)售額下降35%，在房企銷(xiāo)售榜中已跌出前三，排名第五，排在其前的除了綠城之外均為央國(guó)企，由此來(lái)看，萬(wàn)科到底在多大程度上還能代表中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，可能也是見(jiàn)仁見(jiàn)智。

而關(guān)于深圳國(guó)資接管萬(wàn)科的傳言，市場(chǎng)人士分析稱(chēng)，即便深圳國(guó)資有此意愿，無(wú)疑也需要先解決管理層方面的問(wèn)題。從萬(wàn)科管理層的表現(xiàn)來(lái)看，早在2018年，作為萬(wàn)科董事長(zhǎng)的郁亮就已經(jīng)喊出“活下去”的口號(hào)，但從2018到2021年，萬(wàn)科的拿地總額每年均居行業(yè)前列，2022年依然位居第二。這種激進(jìn)的策略與“活下去”的戰(zhàn)略明顯不符，很大程度上為公司今日的困境埋下種子。如果萬(wàn)科最終被深圳國(guó)資接管而成為真正意義上的國(guó)資房企，深圳國(guó)資才可能會(huì)通過(guò)資產(chǎn)注入、置換等方式來(lái)進(jìn)行救助。

“在萬(wàn)科這一事件中，盡管祝九勝更新朋友圈以及與媒體通話等行為可能被外界視為安撫市場(chǎng)的技術(shù)性安排，但市場(chǎng)壓力自然也是可想而知的?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，只有盡快推動(dòng)市場(chǎng)回暖并讓萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)擺脫流動(dòng)性困境，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善與信心修復(fù)，而房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善與信心修復(fù)對(duì)于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要性又是不言而喻的，因此從多個(gè)層面出發(fā)共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展變得更加迫切。

萬(wàn)科事件的演進(jìn)態(tài)勢(shì)，無(wú)疑會(huì)成為市場(chǎng)觀察高層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度和未來(lái)趨勢(shì)的重要參考。無(wú)論如何，可以肯定的是，2018年經(jīng)歷“萬(wàn)寶”之爭(zhēng)、深鐵入局后接棒萬(wàn)科總裁一職的祝九勝，將真正迎來(lái)任上考驗(yàn)最為嚴(yán)酷的一年。（財(cái)富中文網(wǎng)）

市場(chǎng)回暖也洗不白：萬(wàn)科的黑。

沙發(fā) 2025-1-19 20:31 評(píng)論(0) 收起評(píng)論

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