2025 洛陽新樓盤：城市陽臺第四代地塊

2025洛陽新樓盤  
城市陽臺57畝
第四代住宅地塊
城市陽臺一期于去年國慶節(jié)竣工交付，高端、大氣、上檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為洛陽又一城市地標(biāo)、打卡景點(diǎn)。從九都路直跨洛浦公園電視塔，“天塹變通途”，這句話只有洛陽人，去過那地方的才懂。
城市陽臺規(guī)劃用地340畝，一期建成后，剩余地塊均為房地產(chǎn)開發(fā)。首期地塊，電視塔東57畝，于去年八月摘牌。


春節(jié)前后，洛陽城投母公司國晟集團(tuán)發(fā)布：城市陽臺項(xiàng)目東南側(cè)商住地塊合作開發(fā)招商公告。
地塊位于洛陽市西工區(qū)電視塔東側(cè)，麗春東路與七一路西南角，占地57畝，限高120米，容積率2.5，總建筑面積9.5萬平方米，該地塊擬開發(fā)建設(shè)改善型高品質(zhì)社區(qū)。


招商合作主要條件：
第一、節(jié)點(diǎn)要求：2025年3月底前實(shí)現(xiàn)開工，2025年底前實(shí)現(xiàn)開盤，2027年底前項(xiàng)目全部竣工交付，住宅及商業(yè)去化90%以上，車位去化70%以上并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)回款。

評論：1.項(xiàng)目初步規(guī)劃方案為140、170、190、240平米戶型，屬于超大戶型產(chǎn)品，當(dāng)下市場環(huán)境下，顯然戶型配比過大，銷售難度大增。
2.地塊后排沿老濱河北路為33層住宅，一般購房合同，這種產(chǎn)品交付時間為32個月+，合作條件要求不到兩年時間，全部建成竣工交付，顯然是違背開發(fā)工期常識。
3.目前低迷的市場環(huán)境下，要求兩年內(nèi)住宅、商鋪完成銷售率90%，顯然是天方夜譚，且不說大戶型住宅賣的慢，商鋪這幾年銷售去劃難是周所共知的，項(xiàng)目商業(yè)占比15%左右，將近1.5萬平方米，體量不小。


第二、利潤要求：摘地資金4.65億，加資金使用成本利息，國企平臺公司一般按6%年化，另外提取資金投入3%的利潤。合計(jì)預(yù)估不少于6個億。
評論：
1.項(xiàng)目開發(fā)成本在1.1萬/平米，包含了規(guī)劃第四代產(chǎn)品增加600元/平米，平臺公司一般成本控制差，預(yù)計(jì)開發(fā)成本在1.2萬/平米。
2.按地塊目前市場最高估值，銷售均價1.3萬/平米，單方利潤1000元，住宅約8萬平米，總利潤只有8000萬，商鋪、地庫假設(shè)按成本價能銷售掉，不產(chǎn)生利潤。合作方至少要給土地方支付1.3億費(fèi)用，賬面上看，有5000萬虧損，項(xiàng)目是賠錢的。如何才能賺錢，只有按市場化成本測算，控制在1.1萬/平米以內(nèi)，第四代住宅售價按1.3萬/平米銷售，還是可行的。


這樣的招商合作條件，不改變預(yù)設(shè)合作條款，顯然是無法找到合作方的，
最終項(xiàng)目會有哪家合作方接盤？拭目以待

57畝地塊 初步規(guī)劃圖

沙發(fā) 2025-2-7 12:25 評論(0) 收起評論

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